Pengaruh Integrasi Stasiun dan Halte BRT terhadap Kenaikan Nilai Lahan dan Potensi Land Value Capture-Nya

Fathimah Azzahra, Retno Widodo Dwi Pramono, S.T., M.Sc., Ph.D.

2025 | Skripsi | PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

Kenaikan nilai (manfaat) lahan akibat pengembangan infrastruktur merupakan dasar pengambilan keputusan investasi dalam rangka menghitung pengembalian (return)  dalam skema land value capture. Penelitian ini memodelkan pengaruh pengembangan stasiun terhadap nilai lahan secara matematis menggunakan hedonic pricing method (regresi linear berganda) dari proyeksi spasial yang dimodelkan menggunakan cellular automata pada kasus pengembangan stasiun Simpang Haru, Kota Padang. 

Hasil penelitian menunjukkan bahwa stasiun memiliki pengaruh terhadap nilai lahan di sekitarnya. Dalam pemodelan juga diteliti faktor lain yang berpengaruh berupa kedekatan dengan jalan arteri, jalan kolektor, CBD, pemanfaatan lahan, dan intensitas pembangunan (tinggi bangunan). Selain membuktikan adanya pengaruh pengembangan stasiun terhadap nilai lain, secara umum hasil analisis pemodelan juga menunjukkan bahwa  niai lahan meningkat pada area berdekatan dengan stasiun, jalan arteri, dan jalan kolektor. Namun demikian ditemukan bahwa nilai lahan pada pertemuan dua ruas jalan justru menurun. Penurunan nilai lahan pada spot ini diperkirakan terjadi akibat sirkulasi kendaraan yang padat dan tingkat ketergantungan terhadap kendaraan pribadi masih tinggi, sebagian juga terindikasi dari peningkatan kepemilikan kendaraan bermotor pribadi Kota kasus. Dengan mendasarkan pada potensi pajak properti dan pajak terkait kegiatan komersial, penelitian juga mengidentifikasi peluang tingkat pertumbuhan land value capture sebesar 3,38%. Penelitian merekomendasikan penggalian penerapan instrumen land value capture lainnya seperti pungutan biaya dan kewajiban pembangunan.

The increase in land value resulting from infrastructure investment forms the foundation for value capture in land value capture (LVC) schemes. This study mathematically models the impact of station development on land value using the hedonic pricing method (multiple linear regression). In addition, land value growth is modeled using cellular automata to predict future land values. These approaches are intended to estimate the potential and consider using other land value capture instruments in the context of Simpang Haru station development in Padang.

The results indicate that the station has a significant influence on land values. Other factors found to affect land value simultaneously include arterial roads, collector roads, the central business district (CBD), land use, and building intensity (building height). Spatially, the land value growth model shows that high-value land is concentrated around main roads, while a decrease in land value is observed at the intersection. This decline is presumed to result from heavy vehicle circulation and high dependence on private vehicles, as evidenced by the increasing ownership of private motor vehicles in Padang City. The calculation of added value, which compares property tax (PBB) before and after station development, reveals a growth rate of 3.38%. Furthermore, added value is also used to estimate the potential revenue from property tax (PBB) and commercial activity taxes using the PBJT approach. This study also examines the potential application of other land value capture instruments, such as development impact fees and development obligations.

Kata Kunci : Pengembangan Stasiun, Nilai Lahan, Added Value, Land Value Capture