Analisis nilai lokasi perumahan dan faktor-faktor yang mempengaruhinya :: Studi kasus real estat di Makasar

AMIN, Abubakar A. Moh, Drs. Dumairy, M.A

2003 | Tesis | Magister Ekonomika Pembangunan

Tujuan penelitian ini adalah untuk menganalisis perbedaan nilai lokasi perumahan real estat yang secara spasial terpetakan pada beberapa lokasi di Kota Makassar, dan faktor-faktor yang diduga berhubungan erat dengan nilai lokasi perumahan real estat adalah kondisi lingkungan perumahan, aksesibilitas berdasarkan jarak tempuh, dan pola penyebaran antartipe bangunan pada masing-masing lokasi perumahan. Ketiga faktor ini merupakan unsur pengelompokan 13 variabel yang layak (dari 19 variabel) yaitu jarak ke pusat kota, jarak ke daerah perkantoran, jarak ke perguruan tinggi, jarak ke rumah sakit, kondisi fisik bangunan, lebar jalan lingkungan, kondisi jalan lingkungan, open space, jaminan keamanan, kapasitas daya listrik, bebas banjir, rasio bangunan, dan pola penyebaran antartipe bangunan di lokasi perumahan. Data yang digunakan adalah data kerat lintang (Cross section data) yang diperoleh secara sampel bertujuan (purposive sampling) atas lokasi perumahan yang memiliki minimal 2 tipe bangunan. Data primer diperoleh dari perusahaan pengembang dan penghuni pada masing-masing lokasi perumahan, sementara itu data sekunder diperoleh dari Kantor REI Sulawesi Selatan dari tahun 1997 sampai dengan tahun 2003 (Februari). Alat analisis yang digunakan adalah analisis pola penyebaran berdasarkan analisis tetangga terdekat (nearest-neighbour analysis) antartipe bangunan di masing-masing lokasi perumahan, analisis spasial berdasarkan analisis kecocokan kurva permukaan nilai Lokasi (curve fit analysis) dan analisis tren permukaan nilai lokasi model linier (trend surface analysis linear model), analisis faktor, dan analisis regresi dengan metode OLS. Kesimpulan yang diperoleh berdasarkan analisis tetangga terdekat menunjukkan bahwa lokasi perumahan real estat di Kota Makassar memiliki kecenderungan pola penyebaran berkelompok (63,67% dari 33 sampel) dengan rata-rata nilai lokasi terrendah sebesar Rp360 ribu per 2 m, bila dibandingkan dengan pola penyebaran tersebar sebesar Rp540 ribu per m2 (33,33% dari 33 sampel). Hasil analisis spasial mengindikasikan bahwa pengaruh kedekatan jarak ke pusat kota masih dominan memiliki rata-rata nilai lokasi perumahan real estat tertinggi. Hasil analisis faktor diperoleh 3 variabel yang maksimal terbentuk yang merupakan hasil dari pengelompokan 13 variabel. Hasil uji regresi menunjukkan bahwa arah koefisien variabel bebas sesuai dengan hipotesis dan kemampuan daya penjelas koefisien determinasi (R2) sebesar 74,52% pada tingkat kepercayaan 95%.

The objective of this research is to analyze differences of real estate housing location value which spatially mapped into some location in the city of Makassar, and factors that suspected to be closely related to real estat housing location value such as environmental condition of housing, distance based accessibility, and pattern of spreading inter-tipe building in each housing location_ These three factors are subdividing of 13 feasible variables (from 19 variables) that is distance through downtown, distance to offices, distance to college, distance to hospital, building physical condition, wide of environmental road, street condition, open space, security guarantee, electricity capacities, floods free, building ratio, and pattern of spreading inter-type building in each housing location. Used data is cross section that obtained by purposive sampling due to the housing location that has minimal 2 types of building. Primary data obtained from developers and citizens in each location, meanwhile secondary data obtained from office of RE! Sulawesi Selatan, during 1997 up to 2003 (February). Analysis used is nearest-neighbour anaysis in inter-type of building in each housing location. Spatial analysis based on curve fit analysis and linier model of trend surface analysis, factor analysis, and also OLS regression method. Conclusion obtained by nearest-neighbour analysis indicate that the location of real estat housing in Makassar city has the tendency of in group spreading pattern (63,67 % from 33 sample) with the mean of lowest location value equal to Rp 360 thousand per m2, when compared to spreading pattern equal to Rp 540 thousand per m2 (33,33 % from 33 sample). Result of spatial analysis indicate that the effects in the distance to downtown still be dominant has the mean of location value highest real estate housing. Result of factor analysis by 3 maximal variable formated representing result from subdividing 13 variables. Result of regression indicate that the direction of independent variable is fit with the hypothesis given, and explanation power of coefficient determination (R2) equal to 74,52 % at 95 % confidence level.

Kata Kunci : Properti, Nilai, Lokasi