Analisis Desain Kebijakan Perizinan Usaha dan Kontrol Spasial untuk Mengatur Short-term Rental dalam Proses Gentrifikasi Studi Kasus: Kabupaten Badung, Bali

Satrio Tamam Afif, Dr. Yuli Isnadi S.I.P., MPA., Ph.D.

2026 | Tesis | MAGISTER MANAJEMEN DAN KEBIJAKAN PUBLIK

Gentrifikasi pariwisata di Kabupaten Badung, Bali, merepresentasikan transformasi sosio-spasial yang didorong oleh ekspansi pesat Short-Term Rentals (STR) berbasis digital melalui platform global seperti Airbnb dan Booking.com. Penelitian ini menganalisis bagaimana desain dan orientasi kebijakan perizinan usaha nasional melalui Online Single Submission Risk-Based Approach (OSS-RBA) berinteraksi dengan pengendalian pemanfaatan ruang di tingkat daerah melalui Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), serta bagaimana konfigurasi regulasi tersebut memengaruhi aksesibilitas hunian masyarakat lokal. Penelitian ini menggunakan kerangka policy design Michael Howlett dengan menganalisis instrumen kebijakan (what), konfigurasi aktor (who), mekanisme prosedural (how), dan tujuan kebijakan (why), serta menggunakan desain studi kasus kualitatif . Data primer diperoleh melalui wawancara mendalam dengan aktor birokrasi dari Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) dan Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang (Dinas PUPR) Kabupaten Badung, serta masyarakat lokal dan penyewa hunian di Kecamatan Kuta Utara dan Kuta Selatan. Data tersebut ditriangulasi dengan regulasi terkait, termasuk PP No. 5 Tahun 2021 dan PP No. 21 Tahun 2021, matriks zonasi, serta data listing STR pada platform digital.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa legalitas usaha dan pengendalian spasial STR berjalan melalui dua jalur regulasi yang saling berkaitan, yaitu klasifikasi kegiatan usaha melalui Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI), seperti KBLI 55130 untuk pondok wisata dan KBLI 55193 untuk vila komersial, yang menjadi dasar penerbitan Nomor Induk Berusaha (NIB), serta verifikasi kesesuaian pemanfaatan ruang melalui Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR). Perbedaan karakteristik dan ketentuan teknis antar-Wilayah Perencanaan (WP) menciptakan ruang dalam implementasi pengendalian ketika proses perizinan yang terdesentralisasi secara teknis beroperasi dalam sistem perizinan yang terpusat dan terdigitalisasi. Konfigurasi regulasi tersebut turut menciptakan kondisi yang memungkinkan pemilik properti memperoleh keuntungan lebih tinggi dari penyewaan jangka pendek, sehingga mendorong konversi hunian jangka panjang menjadi akomodasi wisata komersial.

Penelitian ini juga menemukan adanya friksi kelembagaan antara orientasi DPMPTSP yang berperan dalam memfasilitasi investasi dan percepatan perizinan dengan Dinas PUPR yang berfokus pada kepatuhan teknis terhadap ketentuan tata ruang. Fragmentasi tersebut menghasilkan policy blind spot dalam aspek sosial, karena tidak terdapat aktor kelembagaan yang secara eksplisit memiliki mandat untuk memantau dampak pertumbuhan STR terhadap keterjangkauan hunian, kenaikan harga sewa, dan displacement masyarakat lokal. Temuan empiris di kawasan hunian menunjukkan adanya tekanan terhadap aksesibilitas hunian, termasuk laporan peningkatan biaya sewa hingga sekitar 50%, penghentian kontrak sewa secara sepihak, serta meningkatnya kesulitan masyarakat berpendapatan tetap dalam mempertahankan atau memperoleh hunian di kawasan yang mengalami intensifikasi aktivitas STR. Kondisi tersebut menunjukkan karakter gentrifikasi yang difasilitasi oleh negara melalui konfigurasi regulasi yang berorientasi pada pasar, sementara dimensi perlindungan sosial dan aksesibilitas hunian belum terintegrasi secara memadai dalam desain kebijakan. Penelitian ini merekomendasikan penetapan kuota unit STR secara kuantitatif dalam peraturan RDTR daerah, pembatasan jumlah hari operasional tahunan, pembentukan mekanisme koordinasi lintas sektor melalui task force, serta penguatan sistem pemantauan spasial berbasis digital untuk mengintegrasikan aspek tata ruang, perizinan, dan dampak terhadap hunian.

Tourism gentrification in Badung Regency, Bali, represents a critical socio-spatial transformation driven by the rapid expansion of digital Short-Term Rentals (STRs) operating through global platforms such as Airbnb and Booking.com. This study investigates how the policy design and orientation of national business licensing under the Online Single Submission Risk-Based Approach (OSS-RBA) interact with local spatial control through the Detailed Spatial Plan (RDTR), and how this regulatory configuration influences local housing accessibility. Employing Michael Howlett’s policy design framework thus analyzing policy instruments (what), actor constellations (who), procedural mechanisms (how), and underlying goals (why) while adopting a qualitative embedded case study design. Primary empirical data were gathered through in-depth interviews with key bureaucratic actors from the Investment and One-Stop Integrated Services Agency (DPMPTSP) and the Public Works and Spatial Planning Agency (Dinas PUPR) of Badung Regency, alongside impacted local residents and renters in North Kuta and South Kuta districts. These data were triangulated with statutory regulations (PP No. 5/2021 and PP No. 21/2021), zoning matrices, and spatial platform listing data.

The findings reveal that formal legality and spatial distribution of STRs are determined by two parallel, digitally integrated pathways: upstream risk classification via Indonesian Standard Industrial Classification (KBLI) codes (such as KBLI 55130 for homestays and KBLI 55193 for commercial villas) yielding automated Business Identification Numbers (NIB), and downstream spatial verification via automated Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) clearance. However, technical heterogeneity across local Planning Zones (WP) creates systemic loopholes when locked into centralized automated licensing. This regulatory configuration legitimizes the short-term rent gap, incentivizing property owners to extract maximum financial returns by converting long-term domestic housing into commercial daily tourist lodgings.

The study identifies a severe institutional friction: DPMPTSP operates under a market-facilitating orientation focused on investment speed and deregulation, whereas DPUPR focuses strictly on technical physical spatial compliance. This structural fragmentation creates a social policy blind spot, as housing authorities are structurally excluded and neither agency possesses regulatory mandates to monitor rental inflation or local displacement. Empirical evidence from residential zones confirms that this state-facilitated market-driven gentrification has led to a 50% surge in local rental costs, arbitrary lease terminations, and severe exclusionary displacement of fixed-income local residents. The study concludes by recommending quantitative STR unit quotas within local RDTR decrees, annual stay-day caps, inter-agency task force integration, and digital spatial monitoring upgrades.

Kata Kunci : Gentrifikasi Pariwisata, Short-term Rental (STR), Desain Kebijakan, OSS-RBA, RDTR, Kesenjangan Sewa Jangka Pendek, Displacement Masyarakat, Kabupaten Badung.