Analisis Optimalisasi Aset Tetap Milik Pemerintah Kabupaten Sleman (Studi pada Aset Tetap di Jl. KRT Pringgodiningrat Kecamatan Sleman, Kabupaten Sleman)

Ikrar Persada B. Tjaru, Prof. Dr. Wakhid Slamet Ciptono, M.B.A., M.P.M., M.P.U., Ph.D.

2026 | Tesis | S2 Magister Ek.Pembangunan

Aset tanah milik pemerintah daerah yang tidak dimanfaatkan secara optimal (idle asset) berpotensi menimbulkan kehilangan kesempatan pendapatan (opportunity loss) bagi Pendapatan Asli Daerah (PAD). Salah satu aset yang belum dioptimalkan pemanfaatannya adalah lahan kosong seluas 3.520 m² milik Pemerintah Kabupaten Sleman yang berlokasi di Jalan KRT Pringgodiningrat, Drono, Tridadi, Kecamatan Sleman. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis alternatif penggunaan lahan tersebut melalui pendekatan highest and best use (HBU), most fitting use (MFU), dan most probable use (MPU), guna menentukan pemanfaatan yang paling optimal, sesuai, dan mungkin dilaksanakan. Penelitian menggunakan desain deskriptif kualitatif dengan data primer dan sekunder yang diperoleh melalui observasi, wawancara, dan kuesioner terhadap pegawai BKAD, aparat kecamatan/kelurahan, serta masyarakat sekitar lokasi.

Analisis data dilakukan melalui tiga tahap, yaitu analisis produktivitas (kelayakan fisik, legal, dan finansial), analisis pasar, dan analisis keuangan menggunakan indikator net present value (NPV), internal rate of return (IRR), dan payback period (PBP). Hasil analisis HBU menunjukkan bahwa pengembangan Gedung Serbaguna merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik atas lahan tersebut, dengan nilai wajar lahan sebesar Rp13.609.233.551 dibandingkan dibiarkan menganggur. Hasil ini konsisten dengan analisis MFU dan MPU, yang juga merekomendasikan pengembangan Gedung Serbaguna, dengan mempertimbangkan potensi konsep pengembangan campuran (mixed-use) berskala mikro untuk mengakomodasi pelaku UMKM di sekitar lokasi. Penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan pertimbangan bagi Pemerintah Kabupaten Sleman dalam mengoptimalkan aset daerah guna meningkatkan Pendapatan Asli Daerah.

Underutilized local government land assets (idle assets) risk creating an opportunity loss for regional own-source revenue (Pendapatan Asli Daerah/PAD). One such asset is a 3,520 m² vacant plot owned by the Sleman Regency Government, located on Jalan KRT Pringgodiningrat, Drono, Tridadi, Sleman District. This study aims to analyze alternative uses for the land through a highest and best use (HBU) approach, a most fitting use (MFU) approach, and a most probable use (MPU) approach, in order to determine the most optimal, suitable, and feasible use. The study employs a qualitative descriptive design, drawing on primary and secondary data collected through observation, interviews, and questionnaires administered to officials of the Regional Finance and Asset Management Agency (BKAD), sub-district and village officials, and residents near the site.

Data analysis was conducted in three stages: a productivity analysis (physical, legal, and financial feasibility), a market analysis, and a financial analysis using net present value (NPV), internal rate of return (IRR), and payback period (PBP) indicators. The HBU analysis indicates that developing a multipurpose hall (Gedung Serbaguna) represents the highest and best use of the land, yielding an estimated fair land value of Rp13,609,233,551 compared with leaving the land idle. This result is consistent with the MFU and MPU analyses, which likewise recommend developing the multipurpose hall, while noting the potential for a small-scale mixed-use design that accommodates local micro, small, and medium enterprises (MSMEs) around the site. This study is expected to serve as a reference for the Sleman Regency Government in optimizing regional assets to increase local own-source revenue.

Kata Kunci : aset idle, highest and best use, most fitting use, most probable use, optimalisasi aset daerah