Kajian Assessment Sales Ratio dan Potential Loss Analysis dalam Penentuan Prioritas Pemutakhiran Nilai Jual Objek Pajak Menggunakan Analytical Hierarchy Process (AHP)

Gymna Cahyo Nugroho, Fatima Putri Prativi, S.T., M.Ec.Dev.

2022 | Tugas Akhir | D4 Manajemen dan Penilaian Properti

Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) merupakan salah satu somber Pendapatan Asli Daerah (PAD) yang memiliki peran penting dalam mendukung kemandirian fiskal daerah. Akurasi penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) menjadi faktor utama dalam optimalisasi penerimaan PBB-P2. Namun, pemutakhiran NJOP yang tidak dilakukan secara berkala menyebabkan NJOP di beberapa wilayah belum mencerminkan kondisi pasar. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis tingkat akurasi NJOP menggunakana metode Assessment Sales Ratio (ASR),menyusun Klasifikasi NJOP berdasarkan Zona Nilai Tanah (ZNT), serta menganalisis potensi kehilangan penerimaan melalui Potential Loss Analysis, dan menghitung nilai properti khusus serta prioritas pemutakhiran menggunakan metode Analytical Hierarchy Process (AHP) di Kalurahan Wonosari, Kalurahan Kepek, Kalurahan Baleharjo, dan Kalurahan Selang, Kapanewon Wonosari, Kabupaten Gunungkidul. 

Hasil penelitian menunjukkan bahwa hanya terdapat 1 zona yang memiliki nilai ASR diatas 110%, 2 zona yang memiliki nilai ASR proporsional sedangkan 53 zona lainnya berada dibawah 90%. Rata rata ASR pada wilayah penelitian sebesar 37,25%, yang mengindikasikan bahwa NJOP yang berlaku masih berada pada kondisi under-assessment atau berada dibawah nilai pasar.Berdasarkan hasil tersebut dilakukan penyesuaian klasifikasi NJOP sesuai Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) pada masing-masing zona. Hasil Potential Loss Analysis menunjukkan adanya peningkatan basis NJOP sebesar 351%. Meskipun demikian, penelitian ini belum menghitung potensi peningkatan penerimaan PBB-P2 secara actual karena keterbatasan data luas objek pajak. Temuan penelitian menunjukkan pentingnya pemutakhiran NJOP secara berkala agar penetapan NJOP mampu mencerminkan kondisi pasar mendukung optimalisasi penerimaan pajak daerah. 

Penelitian ini memberikan alternatif lain dengan perhitungan pada properti khusus. Pada 6 properti khusus yang diteliti nilai tertinggi berada di SPBU Kranon sebesar Rp5.634.319 yang juga memiliki nilai ASR terendah sebesar 25,13%. Sedangkan nilai pasar terendah berada di SPBU Selang sebesar Rp943.777 yang juga memiliki nilai ASR tertinggi sebesar 49,16%. Total Potential Loss untuk keseluruhan properti khusus yang dinilai adalah Rp47.055.020. Dan berdasarkan perhitungan menggunakan metode AHP urutan prioritas pertama adalah SPBU Kranon dan prioritas terakhir adalah SPBU Baleharjo.

The Rural and Urban Land and Building Tax (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan/PBB-P2) is on of the primary sources of Local Own-Source Revenue (Pendapatan Asli Daerah/PAD) and plays an important role in supporting regional fiscal independence. The accuracy of the Assessed Property Value (Nilai Jual Objek Pajak/NJOP) is a key factor in optimizing PBB-P2 revenue. However, the absence of regular NJOP updates has caused assessed property values in several areas to no longer reflect current market conditions. This study aims to evaluate the accuracy of NJOP using the Assessment Sales Ratio (ASR) method, develop NJOP classifications based on Land Value Zona (Zona Nilai Tanah/ZNT), and analyze potential revenue losses through Potential Loss Analysis, and calculating special property values and modernization priorities using the Analytical Hierarchy Process (AHP) in Wonosari Villages, Kepek Villages, Baleharjo Villages, and Selang Villages, Wonosari Distric, Gunungkidul Regency. 

The results of this study  show that only 1 zone has an ASR value above 110%. 2 zones have a proportional ASR value, while the remaining 53 zones fall below 90%. The average ASR in the study area is 37,25%, indicating that the currently applied NJOP is still under-assessed, or below market value. Based on these results, an adjustment to the NJOP classifications was carried out in accordance with the Average Indication Value (NIR) for each zone. The Potential Loss Analysis results show a 351% increase in the NJOP base. However, this study has not yet calculated the actual potential increase in PBB-P2 revenue due to limitiations in tax object area data. The findings highlight the importance of periodic NJOP updates so that the established NJOP can reflect market conditions and support the optimizing of local tax revenue. 

This study also offers an alternative approach through calculations for special properties. Among the 6 special properties examined, the highest value was found at SPBU Kranon at Rp5.634.319, which also had the lowest ASR value at 25,13%. Meanwhile, the lowest market value was found at SPBU Selang at Rp943.777, which had the highest ASR value at 49,16%. The total potential loss for all special properties assessed amounted to Rp47.055.020. Furthermore, based on calculations using the AHP method, the top ranking was SPBU Kranon, while the lowest priority was SPBU Baleharjo.

Kata Kunci : Assessment Sales Ratio, Potential Loss Analysis, Analytical Hierarchy ProcessNilai Jual Objek Pajak, Zona Nilai Tanah, PBB-P2