EVALUASI PASAR PASCAREVITALISASI DAN ANALISIS PREFERENSI MASYARAKAT TERHADAP ATRIBUT PASAR MENGGUNAKAN POST-OCCUPANCY EVALUATION DAN DISCRETE CHOICE EXPERIMENT (STUDI KASUS: PASAR KEPANDEAN, KOTA SERANG)

Aprilia salsa brina, Nurisqi Amalia, S.Pd., M.Sc.

2026 | Tugas Akhir | D4 Manajemen dan Penilaian Properti

Pasar Kepandean Kota Serang merupakan salah satu pasar rakyat yang mengalami

revitalisasi fisik dan menjadi tempat relokasi pedagang dari beberapa kawasan perdagangan

sebelumnya. Meskipun telah dilakukan revitalisasi, masih terdapat indikasi rendahnya

tingkat kunjungan dan belum optimalnya aktivitas perdagangan. Penelitian ini bertujuan

untuk mengevaluasi kondisi fisik Pasar Kepandean pascarevitalisasi serta preferensi

masyarakat Kota Serang terhadap atribut pasar sebagai dasar perumusan rekomendasi

perbaikan. Penelitian ini menggunakan pendekatan mixed methods yang mengombinasikan

Post-Occupancy Evaluation (POE) atau Evaluasi Purna Huni dan Discrete Choice

Experiment (DCE). Evaluasi kondisi fisik dilakukan melalui observasi lapangan

(walkthrough evaluation) berdasarkan 46 komponen SNI 8152:2021, sedangkan analisis

preferensi dilakukan terhadap 100 responden masyarakat Kota Serang menggunakan enam

atribut, yaitu kebersihan, fasilitas, aksesibilitas dan parkir, keamanan, penataan zonasi, dan

harga. Data DCE dianalisis menggunakan model Conditional Logit.

Hasil evaluasi menunjukkan bahwa Pasar Kepandean baru memenuhi 20 dari 46

komponen SNI 8152:2021, atau setara dengan tingkat pemenuhan sebesar 43,5%, dengan

aspek aksesibilitas dan parkir, sistem keamanan, penataan zonasi, serta pengelolaan

informasi sebagai kelompok komponen yang paling banyak belum terpenuhi. Hasil

Discrete Choice Experiment menunjukkan bahwa harga (???? = 0.536, ???? = 0.000), kebersihan

(???? = 0.443, ???? = 0.000), dan akses parkir (???? = 0.098, ???? = 0.032) berpengaruh signifikan

terhadap preferensi masyarakat, sedangkan fasilitas, keamanan, dan penataan zonasi tidak

berpengaruh signifikan. Model secara keseluruhan dinyatakan layak berdasarkan nilai

Wald chi²(6) = 108,45 (p = 0,000) dan McFadden Pseudo-R² sebesar 0,148. Berdasarkan

ketiga atribut yang terbukti signifikan tersebut, penelitian ini merumuskan rekomendasi

perbaikan dengan mempertimbangkan kajian sejenis dengan objek pasar tradisional dan

fasilitas publik lain di Indonesia, meliputi penyediaan mekanisme transparansi informasi

harga, penerapan sistem pengelolaan sampah berbasis partisipasi pedagang, serta penataan

ulang ruang parkir dan pemisahan jalur akses secara bertahap. Rekomendasi ini merupakan

adaptasi konseptual berbasis kesamaan permasalahan dengan penelitian terdahulu, bukan

replikasi solusi yang telah terbukti berhasil secara identik pada objek penelitian yang setara.

Kepandean Market in Serang City is a traditional market that has undergone

physical revitalization and become a relocation site for vendors from several previous

trading areas. Despite the revitalization, there are still indications of low visitor numbers

and suboptimal trading activity. This study aims to evaluate the physical condition of post-

revitalization Kepandean Market and the preferences of Serang City residents regarding

market attributes, as a basis to formulate recommendations for improvement. This study

employs a mixed methods approach, combining Post-Occupancy Evaluation (POE) and

Discrete Choice Experiment (DCE). Assesment of physical condition was conducted

through field observations (walkthrough evaluation) based on the 46 components of SNI

8152:2021, while preference analysis was conducted on 100 respondents from Serang City

using six attributes: cleanliness, facilities, accessibility and parking, security, zoning

arrangement, and price. DCE data were analyzed using the Conditional Logit model.

The results show that Kepandean Market meets only 20 of the 46 components of

SNI 8152:2021, equivalent to a compliance rate of 43.5%, with accessibility and parking,

security systems, zoning arrangement, and information management being the most

frequently unmet groups of components. The Discrete Choice Experiment results indicate

that price (? = 0.536, P = 0.000), cleanliness (? = 0.443, P = 0.000), and parking access

(? = 0.098, P = 0.032) have a significant effect on community preferences, while facilities,

security, and zoning arrangement do not have a significant effect. The overall model was

deemed fit based on a Wald chi²(6) value of 108.45 (p = 0.000) and a McFadden Pseudo-

R² of 0.148. Based on these three significant attributes, this study formulates

recommendations for improvement by taking into account similar studies on traditional

markets and other public facilities in Indonesia, including the provision of price

transparency mechanisms, the implementation of a trader-participation-based waste

management system, and the phased reorganization of parking space and separation of

access lane. These recommendations are conceptual adaptations based on the similarity of

problems identified in previous studies, rather than replications of solutions proven to be

identically successful in equivalent research objects.

Kata Kunci : Discrete Choice Experiment, Pasar Kepandean, Post-Occupancy Evaluation, preferensi masyarakat, SNI 8152:2021