Analisis Perubahan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Menjadi Pengalihan Pembangunan Unit Rumah oleh Developer kepada Konsumen (Studi Kasus PT. X di Kabupaten Sleman)

Madinnatu Nava Mushtafa, Herliana, S.H., M.ComLaw., Ph.D.

2025 | Tesis | S2 Ilmu Hukum

Penelitian ini menganalisis bentuk dan klasifikasi perubahan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) menjadi pengalihan pembangunan unit rumah oleh developer kepada konsumen serta pelaksanaannya terhadap pemenuhan hak dan kewajiban kedua belah pihak yakni developer dan konsumen. Fenomena ini muncul pada praktik pembangunan perubahan oleh PT. X di Kabupaten Sleman. Pada kasus tersebut, developer yang semula berkewajiban membangun dan menyerahkan unit rumah kepada konsumen kemudian mengalihkan kewajiban tersebut kepada konsumen sendiri melalui perjanjian baru. Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan metode hukum normatif-empiris didukung dengan data primer berupa hasil wawancara dengan pihak developer dan konsumen, serta data sekunder melalui beberapa literatur dan peraturan terkait. Hasil penelitian menunjukkan bahwa perubaahn PPJB menjadi pengalihan pembangunan dapat dikategorikan sebagai novasi objektif apabila memenuhi unsur pembaruan perikatan sebagaimana diatur dalam Pasal 1413 KUHPerdata. Peraturan lebih lanjut diperlukan dalam rangka menjamin terpenuhinya hak dan kewajiban kedua belah pihak dengan didasarkan pada perlindungan hukum yang seimbang, baik bagi developer maupun konsumen. 

This research aims to analyze the forms and classification of changes in the Sale and Purchase Binding Agreement that transforms into the transfer of housing unit construction from the developer to the consumer. This phenomenon emerged in housing development practices in PT. X in Sleman Regency. In that case, the developer who initially had the obligation to construct and deliver the housing unit to the consumer, later transferred such construction obligations to the consumer through a new agreement. This study employs a normative-emphirical legal research method, supported by primary data obtained through interviews with the developer and consumer and secondary data obtained through legal literature and related regulations. The findings reveal that the transformation of PPJB into the transfer of construction obligations can be categorized as objective novation if it fulfils the elements stipulated in Article 1413 of Indonesian Civil Code (KUHPerdata), namely the replacement of anold obligation with a new one through a valid agreement. Further regulation is required to ensure the fulfilment of the right and obligations of both partied, based on balanced legal protection for both the developer and the consumer. 

Kata Kunci : Developer, Konsumen, Novasi, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Pengalihan Pembangunan