Analisis Optimalisasi Pemanfaatan Lahan Dengan Dua Zona Peruntukan Di Jalan Godean KM 6,5 Cokrobedog, Kalurahan Sidoarum, Kecamatan Godean, Kabupaten Sleman

Meutia Nabila, Dra. Ike Yuli Andjani

2025 | Tugas Akhir | D4 Manajemen dan Penilaian Properti

Urbanisasi merupakan fenomena perpindahan penduduk dari wilayah perdesaan menuju wilayah perkotaan yang ditandai dengan meningkatnya intensitas aktivitas ekonomi, sosial, dan permukiman di kawasan perkotaan. Kawasan ini sebelumnya didominasi oleh fungsi lahan pertanian dan aktivitas agraris, namun dalam beberapa tahun terakhir mengalami konversi masif menjadi kawasan permukiman, pusat pertokoan, serta fasilitas jasa dan komersial lainnya. Gentrifikasi di Kapanewon Godean dapat diamati melalui kenaikan harga tanah yang signifikan dan perubahan fungsi zona dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR). Sebuah perusahaan swasta (PT) yang bergerak di bidang distribusi sembako memiliki sebidang lahan strategis yang belum dimanfaatkan. Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi alternatif pengembangan yang menghasilkan nilai ekonomi terbaik dari lahan kosong milik PT.XXX yang berlokasi di Jalan Godean KM 6,5 Cokrobedog, Kalurahan Sidoarum, Kapanewon Godean, Kabupaten Sleman. Analisis pada penelitian ini akan menggunakan teknik analisis Highest and Best Use. Rangkaian proses analisis dilakukan mulai dari pemeriksaan aspek hukum, diizinkan secara peraturan, layak secara fisik dan finansial dan mampu menghasilkan nilai produktivitas maksimal. Uji kelayakan finansial dihitung melalui metode Discounted Cash Flow (DCF). Penelitian ini memanfaatkan data primer dan sekunder sebagai sumber utama informasi. Data primer berupa hasil wawancara dan pengamatan langsung, data sekunder berupa peraturan pemerintah dan data rilis BPS. Hasil uji kelayakan finansial menunjukkan alternatif pengembangan Restoran dan Sawah produktif merupakan alternatif yang menghasilkan nilai tertinggi dengan nilai NPV Rp 77.510.504.558; IRR 215,4%; ROI 7,093%; BCR 2,917; dengan estimasi pengembalian modal selama 5 bulan. Pada uji produktivitas maksimum menghasilkan nilai produktivitas 9,72% yang menyatakan bahwa alternatif pengembangan Restoran dan Sawah produktif menghasilkan nilai produktivitas pada lahan.

Urbanization is the phenomenon of population migration from rural areas to urban areas, characterized by increased economic, social, and residential activity in urban areas. These areas were previously dominated by agricultural land use and agrarian activities, but in recent years have undergone massive conversion into residential areas, shopping centers, and other commercial and service facilities. Gentrification in Kapanewon Godean can be observed through significant increases in land prices and changes in zone functions within the Detailed Spatial Plan (RDTR). A private company (PT) engaged in the distribution of basic necessities owns a strategically located plot of land that remains undeveloped. This study aims to identify development alternatives that generate the best economic value from the vacant land owned by PT.XXX located on Jalan Godean KM 6.5 Cokrobedog, Kalurahan Sidoarum, Kapanewon Godean, Sleman Regency. The analysis in this study will use the Highest and Best Use analysis method. The analysis process begins with an examination of legal aspects, regulatory compliance, physical and financial feasibility, and the ability to generate maximum productivity value. Financial feasibility is assessed using the Discounted Cash Flow (DCF) method. This study utilizes primary and secondary data as primary information sources. Primary data consists of interview results and direct observations, while secondary data includes government regulations and BPS releases. The financial feasibility test results indicate that the Restaurant and Productive Rice Field development alternative is the highest-value option, with an NPV of Rp 77,510,504,558; IRR of 215.4%; ROI 7.093%; BCR of 2.917; and an estimated payback period of 5 months. The maximum productivity test yielded a productivity value of 9.72%, indicating that the Restaurant and Productive Rice Field development alternative generates productivity value on the land.

Kata Kunci : Highest and Best Use, Produktivitas Lahan, Discounted Cash Flow, Kelayakan Finansial