Karakteristik Dan Kinerja Multi-Central Business Districts (Multi-CBD) Pada Area Segitiga Emas Jakarta
Geraldus harry nugraha, Dr. Eng. Ir. M. Sani Roychansyah, S.T., M.Eng.
2025 | Tesis | S2 Magist.Prnc.Kota & Daerah
Bukan hal yang aneh jika sebuah kota metropolitan seperti Jakarta memiliki beberapa Central Business District (CBD). Namun, yang membedakan Jakarta dengan kota lainnya adalah keberadaan beberapa CBD yang berdekatan satu sama lain, membentuk sebuah klaster multi-CBD yang sering disebut sebagai Area Segitiga Emas Jakarta. Area Segitiga Emas Jakarta, sebagai klaster multi-CBD di Indonesia, menunjukkan sebuah anomali di mana meskipun mendominasi pasokan properti, kawasan ini menghadapi tren penurunan permintaan yang kontras dengan CBD yang berada di luar klaster multi-CBD. Fenomena ini menimbulkan pertanyaan fundamental mengenai karakteristik dan kinerja dari struktur multi-CBD yang terkonsentrasi di dalamnya. Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi karakteristik yang dimiliki oleh multi-CBD di Area Segitiga Emas Jakarta, dan mengeksplorasi kinerja dari keberadaan sistem multi-CBD tersebut. Dengan menggunakan pendekatan deduktif-kuantitatif dan mengadopsi Teori Multiple Nuclei sebagai landasan utama: Kawasan Istora Senayan Central Business District, Sudirman Central Business District (SCBD), dan Kawasan Mega Kuningan Central Business District. Data primer dan sekunder dianalisis melalui sepuluh indikator kinerja yang mencakup dimensi bentuk, fungsi, dan fitur kawasan.
Hasil penelitian menyimpulkan bahwa karakteristik sistem multi-CBD di Area Segitiga Emas menunjukkan adanya homogenisasi fungsional yang kuat, namun di saat yang sama sudah mulai diwarnai oleh benih-benih spesialisasi peran masing-masing kawasan. Homogenisasi terlihat dari dominasi sektor jasa dan perdagangan di ketiga kawasan. Namun, diferensiasi mulai terbentuk, di mana Istora Senayan Central Business District memantapkan diri sebagai pusat rekreasi dan MICE, SCBD sebagai pusat hiburan dan gaya hidup premium, dan Mega Kuningan Central Business District sebagai hub diplomatik dan klaster teknologi.
Kinerja sistem multi-CBD ini berfungsi pada tingkat yang belum sepenuhnya optimal (sub-optimal) akibat dominasi hubungan kompetitif daripada komplementer. Tidak ada satu pun kawasan yang unggul secara holistik. Sebaliknya, setiap CBD memiliki profil kinerja yang timpang. Kinerja yang kurang baik ini, yang salah satunya disebabkan oleh fragmentasi tata kelola, berisiko menciptakan redundansi dan kejenuhan pasar. Penelitian ini merekomendasikan intervensi kebijakan yang berfokus pada penguatan spesialisasi fungsional melalui zonasi insentif dan pembentukan badan pengelola kawasan terpadu di bawah koordinasi pemerintah daerah untuk mendorong sinergi dan meningkatkan daya saing kolektif.
It is not uncommon for a metropolis such as Jakarta to possess multiple
Central Business Districts (CBDs). However, what sets Jakarta apart is the
presence of several CBDs in close proximity to each other, forming a multi-CBD
cluster that is often referred to as the Jakarta Golden Triangle Area. The
Golden Triangle Area of Jakarta, the primary Central Business District (CBD)
cluster in Indonesia, exhibits an anomaly in that despite its domination of
property supply, it is facing a downward trend in demand that contrasts with
CBDs outside the multi-CBD cluster. This phenomenon gives rise to fundamental
inquiries concerning the characteristics and performance of the multi-CBD
structures concentrated within them. The objective of this study is to
ascertain the characteristics of multi-CBDs in Jakarta's Golden Triangle Area
and to assess the efficacy of the multi-CBD system. The utilization of a
deductive-quantitative approach, in conjunction with the adoption of the
Multiple Nuclei Theory as the foundational framework, is imperative. Istora,
Senayan, Central Business District, Sudirman Central Business District (SCBD),
and Mega Kuningan Central Business District. The analysis of primary and
secondary data is conducted using ten performance indicators that encompass the
dimensions of form, function, and regional features.
The findings of the study indicated that the characteristics of the
multi-CBD system in the Golden Triangle Area exhibited a pronounced degree of
functional homogenization. However, concurrently, the seeds of specialization
in the role of each region began to take shape. The homogenization of these
regions is evident in the predominance of the services and trade sectors across
all three areas. However, the city is undergoing a period of differentiation,
with the Istora Senayan Central Business District establishing itself as a
leisure and MICE (Meeting, Incentive, Conference, Exhibition) center, the SCBD
(Sudirman Central Business District) becoming a premium entertainment and
lifestyle center, and Mega Kuningan Central Business District emerging as a
diplomatic hub and technology cluster.
The performance of this multi-CBD system functions at a sub-optimal
level due to the dominance of competitive relationships over complementary
relationships. It is evident that no specific region can be regarded as being
consistently superior. Instead, each CBD exhibits an uneven performance
profile. This underperformance, which is partly due to governance
fragmentation, risks creating redundancy and market saturation. This research
recommends policy interventions that focus on strengthening functional specialization
through incentive zoning and the establishment of an integrated regional
management body under the coordination of local governments to promote synergy
and improve collective competitiveness.
Kata Kunci : Central Business District (CBD), Multi-CBD, Segitiga Emas Jakarta, Karakteristik Kawasan, Kinerja Kawasan.
