Analisis Pemilihan Rusunawa Sebagai Hunian Oleh Masyarakat Berpenghasilan Rendah: Pendekatan Multinomial Logit dan Simulasi Indirect Valuation Atribut Non-moneter

Assyifa Zahra Namira, Yudistira Hendra Permana, S.E., M.Sc., Ph.D.

2025 | Tugas Akhir | D4 Manajemen dan Penilaian Properti

Penelitian ini berangkat dari kenyataan tingginya tingkat kekosongan unit Rusunawa, termasuk di Kabupaten Bantul yang merupakan wilayah terpadat kedua di DIY, padahal kebutuhan hunian layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah masih sangat tinggi. Untuk mengidentifikasi faktor-faktor yang memengaruhi preferensi tersebut, studi non-eksperimental dengan tujuan eksploratori dirancang berdasarkan kerangka multinomial logit dan merujuk pada literatur terdahulu. Populasi sasaran terdiri atas sekitar 165.000 rumah tangga di DIY, dengan sampel representatif sebesar 196 rumah tangga (perhitungan Cochran: Z = 1,96; e = 0,05; p = 0,15). Sampel ini kemudian ditingkatkan menjadi 303 responden untuk mengurangi potensi sampling error melalui random sampling.

Berdasarkan estimasi multinomial logit, penelitian menemukan bahwa aspek sosial, seperti frekuensi interaksi dan dukungan keluarga (close_fam), berpengaruh signifikan terhadap keputusan rumah tangga memilih hunian. Berdasarkan koefisien yang diperoleh dari model MNL, dilakukan simulasi nilai kesejahteraan ekonomi melalui pendekatan Equivalent Variation (EV) dan Compensating Variation (CV), menggunakan 2.000 iterasi Metropolis–Hastings dari metode Markov Chain Monte Carlo (MCMC). 

Hasil simulasi menunjukkan bahwa nilai EV rata-rata berada dalam rentang Rp 400 hingga Rp 28.900, yang berarti penghuni Rusunawa saat ini hanya membutuhkan sedikit pengurangan biaya sewa untuk merasa bahwa kualitas sosial di rusunawa setara dengan tinggal di rumah orangtua atau kontrakan. Sebaliknya, nilai CV yang jauh lebih tinggi yaitu berkisar antara Rp 169.000 hingga Rp 174.000. Hal ini menandakan bahwa masyarakat non-penghuni memerlukan kompensasi yang besar untuk bersedia berpindah ke rusunawa, bahkan setelah adanya peningkatan kualitas atribut.

Temuan ini mengindikasikan bahwa persepsi terhadap rusunawa sebagai hunian inferior masih kuat di kalangan MBR non-penghuni. Upaya peningkatan kualitas fasilitas dan penguatan aspek sosial memang mampu memperkecil kesenjangan utilitas, namun belum cukup untuk mendorong relokasi secara sukarela. Oleh karena itu, kebijakan yang dapat diambil antara lain adalah pemberian diskon transisi atau subsidi sewa disertai intervensi non-moneter seperti peningkatan ruang interaksi bersama, kegiatan komunitas, dan perbaikan fasilitas internal rusunawa. Pendekatan terpadu ini diharapkan mampu menyetarakan persepsi utilitas serta meningkatkan okupansi Rusunawa Projotamansari 1, 2, dan 3 secara berkelanjutan.

This study stems from the persistently high vacancy rates of Rusunawa (low-cost rental apartments), including those in Bantul Regency—one of the most densely populated areas in the Yogyakarta Special Region (DIY)—despite the high demand for decent housing among low-income households. To identify the factors influencing housing preferences, a non-experimental exploratory study was designed using a multinomial logit framework, drawing on previous literature. The target population consists of approximately 165,000 households in DIY, with a representative sample of 196 households (Cochran’s formula: Z = 1.96; e = 0.05; p = 0.15). The sample was later increased to 303 respondents to reduce potential sampling errors through random sampling.

Based on the multinomial logit estimation, the study found that social factors, such as the frequency of interaction and family support (close_fam), as well as the quantity of surrounding facilities, significantly influence household housing choices. Using the coefficients from the MNL model, the study simulated economic welfare values through Equivalent Variation (EV) and Compensating Variation (CV) approaches, employing 2,000 iterations of the Metropolis–Hastings algorithm within a Markov Chain Monte Carlo (MCMC) framework.

The simulation results show that the average EV ranges from IDR 400 to IDR 28.900, indicating that current Rusunawa residents would require only a minor rent reduction to perceive social quality and amenities as comparable to living with parents or in private rentals. In contrast, the much higher CV—ranging from IDR 169.400 to IDR 174,000—suggests that non-residents would require substantial compensation to be willing to relocate to Rusunawa, even after quality improvements.

These findings indicate a persistent perception of Rusunawa as an inferior good among non-resident low-income households. While improvements in facilities and social aspects can narrow the utility gap, they are insufficient to encourage voluntary relocation. Therefore, policy recommendations include transitional rent discounts or rental subsidies, combined with non-monetary interventions such as enhanced communal spaces, community activities, and internal facility upgrades. This integrated approach is expected to equalize utility perceptions and sustainably improve occupancy at Rusunawa Projotamansari 1, 2, and 3.

Kata Kunci : Rusunawa, Multinomial Logit, Variasi Ekuivalen, Variasi Kompensasi, Kesediaan Membayar (WTP)