Pengaruh Pembangunan Armada Town Square Mall Terhadap Harga Lahan Di Kecamatan Mertoyudan Tahun 2010 - 2022

Aulia Khairunnisa, Mohammad Isnaini Sadali, S.Si., M.Sc.

2025 | Skripsi | PEMBANGUNAN WILAYAH

Pembangunan pusat pertumbuhan ekonomi baru, seperti mall, mendorong aktivitas ekonomi wilayah sekitarnya melalui multiplier effect, termasuk peningkatan investasi, pertumbuhan sektor informal dan formal, serta perubahan pola penggunaan lahan. Pembangunan Armada Town Square (Artos) Mall di Kecamatan Mertoyudan, Kabupaten Magelang memicu transformasi lahan pertanian menjadi permukiman dan fasilitas komersial, sekaligus meningkatkan harga lahan akibat permintaan yang tinggi, peningkatan aktivitas ekonomi, dan aksesibilitas. Penelitian ini bertujuan untuk: 1) Mengidentifikasi pola perubahan penggunaan lahan di Kecamatan Mertoyudan setelah pembangunan Artos Mall 2) Mengidentifikasi perubahan harga lahan 3) Menganalisis hubungan pola perubahan penggunaan lahan terhadap perubahan harga lahan di Kecamatan Mertoyudan.

Penelitian ini dilakukan menggunakan metode kuantitatif dengan unit analisis administratif Kecamatan Mertoyudan. Wilayah penelitian terdiri dari 4 zona yang ditetapkan menggunakan metode buffer dengan selisih jarak 2 km pada tiap zona dengan titik pusat Artos Mall. Data yang digunakan terdiri dari data primer dan sekunder, data primer terdiri atas hasil analisis, validasi lapangan, dan wawancara. Data sekunder yang digunakan dalam penelitian ini di antaranya citra SPOT 4 tahun 2010, citra SPOT 7 tahun 2016, citra SPOT 6 tahun 2022, NJOP Kecamatan Mertoyudan tahun 2010, 2016, dan 2022. Teknik analisis yang digunakan adalah interpretasi citra dan validasi lapangan, analisis spasial berupa buffer dan overlay, analisis wawancara, dan analisis crosstab.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa pada periode 2010–2016 terjadi perubahan lahan seluas 49,03 ha (1,06% total wilayah) yang didominasi konversi bangunan industri menjadi perdagangan/jasa (13,04 ha), sedangkan periode 2016–2022 perubahan melambat menjadi 21,58 ha (0,47%) dengan dominasi alih fungsi lahan pertanian menjadi permukiman, menunjukkan pola spasial tekanan konversi lahan meningkat seiring kedekatan dengan mall. Analisis harga lahan menunjukkan bahwa kenaikan harga tahun 2010–2016 masih alami (CAGR 3–4%), namun periode 2016–2022 mengalami lonjakan drastis (CAGR 42–50%) terutama di zona terluar, dengan harga tertinggi tetap di zona terdekat mall, sementara hubungan antara perubahan lahan dan harga menunjukkan adanya time lag, dimana dampak perubahan lahan baru berdampak pada harga setelah kawasan berkembang matang, mengkonfirmasi peran Artos Mall sebagai katalis ekonomi dengan efek multiplier yang bersifat tertunda.

The establishment of new economic growth centers, such as malls, stimulates economic activities in surrounding areas through multiplier effects, including increased investment, growth of informal and formal sectors, and changes in land use patterns. The establishment of Armada Town Square (Artos) Mall in Mertoyudan District, Magelang Regency, has triggered the transformation of agricultural land into residential and commercial facilities while driving up land prices due to high demand, increased economic activity, and improved accessibility. This study aims to: 1) Identify land use change patterns in Mertoyudan District following the establishment of Artos Mall; 2) Examine changes in land prices; and 3) Analyze the relationship between land use changes and land price fluctuations in Mertoyudan District.

This research employs a quantitative method with Mertoyudan District as the administrative analysis unit. The study area is divided into four zones determined through a buffering method at 2 km intervals from Artos Mall as the central point. Data collection includes primary and secondary sources: primary data comprises analysis results, field validation, and interviews, while secondary data consists of SPOT 4 imagery (2010), SPOT 7 imagery (2016), SPOT 6 imagery (2022), and the Tax Object Sale Value (NJOP) of Mertoyudan District for 2010, 2016, and 2022. Analytical techniques involve image interpretation, field validation, spatial analysis (buffering and overlay), interview analysis, and crosstab analysis.

Results indicate that during 2010–2016, land use changes covered 49.03 ha (1.06% of the total area), dominated by industrial-to-trade/service conversions (13.04 ha). In 2016–2022, changes slowed to 21.58 ha (0.47%), primarily involving agricultural-to-residential conversions, revealing a spatial pattern where land conversion pressure intensified with proximity to the mall. Land price analysis shows natural increases during 2010–2016 (CAGR 3–4%), but a dramatic surge in 2016–2022 (CAGR 42–50%), particularly in outer zones, with the highest prices remaining in the mall-proximal zone. The relationship between land use changes and prices exhibits a time lag, where impacts on prices materialized only after area development matured, confirming Artos Mall's role as an economic catalyst with delayed multiplier effects.

Kata Kunci : harga lahan, Armada Town Square Mall, fasilitas ekonomi, alih fungsi,land prices, Armada Town Square Mall, economic facilities, land use conversion.