Optimalisasi Aset Daerah Melalui Proyek Pembangunan Apartemen Milik Pemerintah DKI Jakarta

Naufal Fitriano Adrian, Diyah Putriani, S.E., M.Ec., Ph.D.; Dr. Untung Supardi, M.Si.

2025 | Tesis | S2 Magister Ek.Pembangunan

Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis optimalisasi aset daerah melalui rencana pembangunan apartemen pada lahan milik Pemerintah DKI Jakarta, yang berlokasi diKelurahan Jatinegara, Kecamatan Cakung, Kota Administrasi Jakarta Timur.Penelitian ini menggunakan metode land development analysis (LDA) dengananalisis net present value (NPV), internal rate of return (IRR), payback period, dan rasio kepemilikan aset pemerintah daerah. Hasil analisis menunjukkan 3 skema royalty dengan hasil berbeda. Skema pesimis dengan royalti 7% menghasilkan rasio kepemilikan pemerintah daerah 35,62%, NPV positif Rp173.036.000.000.-. Bagi investor menghasilkan NPV positif Rp312.802.000.000.-, IRR 11,40%, dan payback period tujuh tahun tiga bulan. Skema moderat dengan royalti 10% menghasilkan rasio kepemilikan 42,84%, NPV positif Rp225.570.000.000.-. Bagi investor menghasilkan NPV positif Rp300.982.000.000.-, IRR 10,83%, dan payback period tujuh tahun dua bulan. Skema optimis dengan royalti 13% menghasilkan rasio kepemilikan pemerintah daerah 49,10?ngan NPV positif Rp284.718.000.000.-. Bagi investor menghasilkan NPV positif Rp295.129.000.000.-, IRR 10,40%, dan payback period tujuh tahun tiga bulan. Analisis menunjukkan skenario moderat dalam pembangunan apartemen di lahan Pemprov DKI Jakarta paling menguntungkan. Skenario ini menawarkan keseimbangan antara kepentingan pengembang dan pemerintah daerah, menghasilkan keuntungan finansial di masa depan, efisiensi investasi tinggi, dan pengembalian modal yang cepat. Bagi pemerintah daerah, skenario ini memberikan rasio kepemilikan yang signifikan. Oleh karena itu, skenario moderat direkomendasikan sebagai pilihan terbaik untuk kerja sama yang saling menguntungkan dan berkelanjutan.

This research aims to analyze the optimization of regional assets through the plan to build apartments on land owned by the DKI Jakarta Government, located in Jatinegara Village, Cakung District, East Jakarta Administrative City.This study uses the land development analysis (LDA) method with net present value (NPV) analysis, internal rate of return (IRR), payback period, and the ratio of local government assetownership.The analysis results show 3 royalty schemes with different outcomes.The pessimistic scheme with a 7% royalty results in a local government ownership ratio of 35.62%, a positive NPV of Rp173,036,000,000.-.For investors, it generates a positive NPV of Rp312,802,000,000, an IRR of 11.40%, and a payback period of seven years and three months.The moderate scheme with a 10% royalty results in an ownership ratio of 42.84%, a positive NPV of Rp225,570,000,000.-.For investors, it generates a positive NPV of Rp300,982,000,000, an IRR of 10.83%, and a payback period of seven years and two months.The optimistic scheme with a 13% royalty results in a local government ownership ratio of 49.10% with a positive NPV of Rp284,718,000,000.For investors, it generates a positive NPV of Rp295,129,000,000, an IRR of 10.40%, and a payback period of seven years and three months.Analysis shows that a moderate scenario in the construction of apartments on DKI Jakarta Provincial Government land is the most profitable.This scenario offers a balance between the interests of developers and the local government, resulting in future financial gains, high investment efficiency, and quick capital returns.For the local government, this scenario provides a significant ownership ratio.Therefore, themoderate scenario is recommended as the best option for mutually beneficial andsustainable cooperation.

Kata Kunci : Optimalisasi, Apartemen, Pendekatan LDA, Metode DCF, Rasio Bagian Kepemilikan, NPV, IRR, Payback period