Pengaruh Pembangunan Stasiun LRT terhadap Perubahan Harga Lahan Permukiman di Kawasan TOD Cikunir 1, Kota Bekasi
Zahra Octavia Setiacahyanti, Ir. Deva Fosterharoldas Swasto, S.T., M.Sc., Ph.D., IPM
2025 | Tesis | S2 Magist.Prnc.Kota & Daerah
Pembangunan
transportasi, seperti Light Rail Transit (LRT) di kawasan Transit
Oriented Development (TOD), mempengaruhi perubahan harga lahan permukiman
di sekitarnya. Stasiun LRT Cikunir 1, sebagai salah satu dari lima stasiun LRT
di Lin Bekasi yang menerapkan konsep TOD, menjadi fokus penelitian ini.
Penelitian bertujuan untuk: (i) memetakan sebaran perubahan harga lahan
permukiman berdasarkan harga pasar pasca-pembangunan LRT, (ii) identifikasi
faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan harga lahan, dan (iii) menggambarkan
model spasial harga lahan permukiman di Kawasan TOD Cikunir 1, Kota Bekasi,
berdasarkan variabel teridentifikasi.
Penelitian
ini mengadopsi pendekatan campuran (mixed methods) dengan desain
konkuren, menggabungkan data kuantitatif dan kualitatif untuk analisis yang
komprehensif. Data kuantitatif diperoleh melalui survei terhadap 150 responden,
sementara data kualitatif dikumpulkan melalui wawancara dengan tujuh pemangku
kepentingan. Analisis data dilakukan dengan interpolasi Kriging untuk
memetakan sebaran harga lahan pasar, dan statistik deskriptif untuk
identifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan. Model spasial harga lahan
dianalisis menggunakan Geographically Weighted Regression (GWR).
Hasil
penelitian menunjukkan: (i) Sebaran perubahan harga lahan pasar terbagi dalam
delapan kelas harga, dengan peningkatan rata-rata harga pasar mencapai empat
kali lipat dari harga awal, berkisar antara Rp2.000.000/m² hingga
Rp16.000.000/m², yang terkonsentrasi di sekitar Kawasan TOD Stasiun LRT Cikunir
1, RW 003 dan RW 009. (ii) Faktor-faktor yang memengaruhi perubahan harga lahan
meliputi luas lahan, aksesibilitas (jarak menuju Stasiun LRT, waktu tempuh ke
pusat kota, dan jarak ke pusat kota), serta kedekatan dengan sarana hunian
vertikal seperti apartemen (iii) Model GWR yang diterapkan pada 16 variabel
menunjukkan nilai Adjusted R² sebesar 69,31%, menjelaskan variabilitas
data dengan perubahan harga lahan dan prediksi menunjukkan peningkatan sekitar
0,35% lebih tinggi dari rata-rata harga awal.
This
study examines the impact of the Cikunir 1 Light Rail Transit (LRT) station on
residential land price fluctuations within its surrounding Transit Oriented
Development (TOD) area in Bekasi City. This research aims to: (i) map the
distribution of changes in residential land prices based on post-LRT market
prices, (ii) identify the factors that influence changes in land prices, and
(iii) describe a spatial model of residential land prices in the Cikunir 1 TOD
Area, Bekasi City, based on the identified variables.
A
mixed methods approach with a concurrent design was used, combining
quantitative and qualitative data for comprehensive analysis. Data was
collected through surveys of 150 residents and interviews with seven
stakeholders. Analysis techniques included Kriging interpolation for price
mapping, descriptive statistics for factor identification, and Geographically
Weighted Regression (GWR) for spatial modeling.
The
results show: (i) The distribution of changes in market land prices is divided
into eight price classes, with an average increase in market prices reaching
four times the initial price, ranging from Rp2.000.000/m² to Rp16.000.000/m²,
concentrated around the TOD Cikunir 1 LRT Station area, RW 003 and RW 009. (ii)
Factors affecting land price changes include land area, accessibility (distance
to the LRT Station, travel time to the city center, and distance to the city
center), also proximity to apartments. (iii) The GWR model applied to 16
variables showed an Adjusted R² value of 69,31%, explaining the variability of
data with land price changes and predictions showing an increase of about 0.35%
higher than the average initial price.
Kata Kunci : LRT, TOD, Harga Lahan, Bekasi
