Estimasi Nilai dan Tarif Sewa Aset di atas Sultan Ground (Studi Kasus: Gedung Pusat Desain Industri Nasional)

Sabrina Puspita Ghoisani, Akhmad Akbar Susamto, S.E., M.Phil., Ph.D

2024 | Tesis | S2 Magister Ek.Pembangunan

Properti yang berada di atas Sultan Ground memiliki karakteristik dan kondisi khusus dalam kepemilikan hak dan skema pengelolaan. Kompleksitas penilaian aset berkaitan dengan Sultan Ground masih menjadi perdebatan. Gedung Pusat Desain Industri Nasional (PDIN) yang terletak di atas Sultan Ground merupakan salah satu aset milik Pemkot Yogyakarta yang dibangun pada 2022 untuk kepentingan umum. Fokus utama penelitian ini adalah untuk memahami pengaruh eksistensi Sultan Ground terhadap penilaian aset serta menentukan nilai dan tarif sewa pasar untuk Gedung PDIN. Penelitian ini menggunakan metodologi deskripsi kuantitatif didukung interpretasi kualitatif, melibatkan analisis data pasar properti dan wawancara mendalam dengan praktisi penilai berpengalaman di DIY. Penilaian gedung menggunakan pendekatan biaya dan estimasi tarif sewa pasar menggunakan pendekatan perbandingan data pasar. Hasil penelitian menunjukkan bahwa secara konseptual dan metodologi, estimasi nilai aset di atas Sultan Ground berbeda dari estimasi nilai aset di atas tanah lain. Distingsi nilai dilandasi oleh perbedaan status kepemilikan dan peraturan yang mengikat atas tanah tersebut. Sebaliknya, tidak terdapat perbedaan dalam estimasi nilai sewa aset di atas Sultan Ground dan aset di atas tanah lainnya. Nilai wajar gedung PDIN tahun 2024 dengan menggunakan pendekatan biaya sebesar Rp34.365.721.000,00. Estimasi tarif sewa pasar dari ruang rapat PDIN sebesar Rp15.624,93 per meter persegi per hari, ruang kantor Rp177.221,26 per meter persegi per bulan, ruang pameran Rp10.470,38 per meter persegi per hari, ruang pujasera Rp514.856,61 per meter persegi per tahun, dan ruang parkir sebesar Rp139.200,00 per meter persegi per tahun.

Properties on the sultan's land have special characteristics and conditions in terms of ownership rights and management schemes. The complexity of aset valuation related to the Sultan Ground is still a matter of debate. The National Industrial Design Centre (PDIN) building on the Sultan Ground is one of the asets owned by the Yogyakarta City Government, built-in 2022 for public use. The focus of this research is to understand the effect of Sultan Ground's existence on asset valuation and determine the value and market rental rate for the PDIN Building. This research utilizes a quantitative description methodology supported by qualitative interpretation, involving analysis of property market data and in-depth interviews with experienced appraisal practitioners in Yogyakarta. The building valuation used the cost approach and the market rental rate estimation used the market data comparison approach. The results show that conceptually and methodologically, the estimation of asset value on Sultan Ground differs from the estimation of asset value on other lands. The value distinction is based on differences in ownership status and binding regulations on the land. Conversely, there is no difference in the estimated rental value of assets above Sultan Ground and assets above other lands. The fair value of the PDIN building in 2024 using the cost approach is Rp34,365,721,000.00. The estimated market rental rate of the PDIN meeting room is Rp15,624.93 per square meter per day, office space is Rp177,221.26 per square meter per month, exhibition space is Rp10,470.38 per square meter per day, food court space is Rp514,856.61 per square meter per year, and parking space is Rp139,200.00 per square meter per year.

Kata Kunci : Penilaian Aset, Tarif Sewa, Sultan Ground, Gedung PDIN