ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK DENGAN ANALISIS HIGHEST BEST AND USE (HBU) DAN ANALISIS MOST FITTING USE (MFU) PADA LAHAN KOSONG (LAHAN "X") UNTUK PROPERTI KOMERSIAL DI DEPAN BANDARA SEPINGGAN BALIKPAPAN

EPTIKA DIAN SUCIANI, Wakhid Slamet Ciptono, M.B.A., M.P.M., Ph.D.

2016 | Tesis | S2 Ekonomika Pembangunan

Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong "X" milik swasta, terletak di depan Bandara Sepinggan, Kelurahan Sepinggan Raya, Kecamatan Balikpapan Selatan, dilakukan dengan cara analisis Highest Best Use (HBU) dan analisis Most Fitting Use (MFU). Analisa HBU meliputi aspek fisik dan lokasi, aspek hukum dan peraturan, analisis pasar yaitu analisis permintaan dan penawaran pasar, serta analisis kelayakan keuangan untuk setiap usulan penggunaan, sehingga diperoleh alternatif penggunaan yang memungkinkan. Analisis MFU meliputi analisis dari persepektif tenan dengan analisis Most Suitable Use (MSU), dari perspektif pengembang (developer) atau pemilik (owner) dengan analisis HBU, dan perspektif penduduk atau lingkungan sekitar dengan analisis Community Benefit. Dalam penelitian ini, data yang dianalisis terdiri dari data primer dan data sekunder. Data primer meliputi data pendapatan, sewa dan pengeluaran yang diajukan sebagai alternatif penggunaan, diperoleh dengan bentuk wawancara berstruktur, sedangkan data fisik yang meliputi ukuran, bentuk tapak, topografi, utilitas dan lain-lain diperoleh melalui observasi langsung. Data sekunder diperoleh dari BPKAD, Badan Pusat Statistik dan beberapa organisasi perangkat daerah pada Pemerintah Kota Balikpapan. Berdasarkan hasil analisis pasar, ketiga usulan penggunaan jenis properti komersial yang terdiri dari hotel, apartemen, dan gedung perkantoran layak untuk dilanjutkan menuju tahap analisis keuangan. Berdasarkan indikator kelayakan keuangan dengan Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), Rate Benefit Cost Ratio (BCR) dan Nilai Akhir Tanah, maka penggunaan apartemen lebih baik dibandingkan hotel dan gedung perkantoran sehingga dapat disimpulkan bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik adalah apartemen. Berdasarkan hasil analisis faktor-faktor dalam Most Suitable Use (MSU), pilihan pembangunan hotel yang terbaik jika dibandingkan dengan pilihan apartemen dan gedung perkantoran. Berdasarkan faktor-faktor dalam analisis HBU, pilihan pembangunan gedung perkantoran yng terbaik jika dibandingkan dengan pilihan hotel dan apartemen. Selanjutnya berdasarkan analisis faktor-faktor dalam Community Benefit (CB), pilihan pembangunan apartemen yang terbaik jika dibandingkan dengan hotel dan gedung perkantoran. Berdasarkan metode analisis MFU, dengan ketiga analisis tersebut di atas, pilihan alternatif pengembangan apartemen mendapatkan hasil terbaik dibandingkan dengan hotel dan gedung perkantoran.

Analysis of the highest and best use to private vacant land located in Kelurahan Sepinggan Raya, Kecamatan Balikpapan Selatan, East Balikpapan, make used by the analysis of productivity and the physical aspects of the property include the location as well as the legal and regulatory aspects in order to obtain alternative uses which allows. Next step is about market analysis which is analyze market demand and supply, also financial feasibility study for every alternative. In this study, the data were analyzed consist of primary data and secondary data. Primary data includes data revenues, rents and expenditure proposed as an alternative to the use, obtained by structured interview form, while the physical data which includes the size, shape of the tread, topography, utilities and others obtained through direct observation. Secondary data available at government office such as BPKAD (Badan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah), Badan Pusat Statistik, and many others. Based on the results of the market analysis, the proposed use of the third consists of hotel, apartment, and office building eligible to proceed to the stage of financial analysis. Based on the financial feasibility indicators Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), Benefit Cost Ratio (BCR) and Land Value, Apartment use is better than hotel and office building, that can be conclude mixed use is the highest and best use. Based on the determination of MSU analysis, the Hotel reaches the highest value than the others alternative such as Apartement and Office Building. Based on the determination of HBU analysis, the Office Builsing reaches the highest value than the others alternative such as Apartement and Hotel. Based on the determination of Community Benefit (CB) analysis, the Apartemen reaches the highest value than the others alternative such as Hotel and Office Building. Based on the determination of MSU analysis, the Hotel reaches the highest value than the others alternative such as Apartement and Office Building Based on the determination of MFU analysis involves balanced approach that blends in the perspective of tenant (MSU), the developer/owner (HBU), and the Community Benefits, the Apartment reaches the highest value than the others alternative such as hotel and office building.

Kata Kunci : Highest and Best Use, Most Fitting Use, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, Lahan Kosong "X", Properti Komersial/Highest and Best Use (HBU), Most Fitting Use (MFU), Lnnd Use, Commercial Property.