Model penentuan ganti kerugian pengambilalihan tanah untuk kepentingan umum :: Studi kasus kawasan Janti di Yogyakarta

EKEL, Patrick Adlay A, Prof. Dr. Insukindro, M.A

2003 | Tesis | Magister Ekonomika Pembangunan

Salah satu masalah krusial dalam pengambilalihan tanah untuk kepentingan umum adalah penentuan ganti kerugian atas properti. Kebijakan pemerintah yang mengatur hal ini belum memuaskan, sehingga penelitian ini dilaksanakan. Penelitian ini bersifat deskriptif dan bertujuan untuk mengkaji kelayakan penentuan ganti kerugian pengambilalihan tanah untuk pembangunan jalan layang (fly over) Kawasan Janti di Yogyakarta sebagaimana diatur dalam Keputusan Presiden Nomor: 55 tahun 1993 dan sekaligus juga untuk memilih model penilaian properti yang dapat digunakan dalam penentuan ganti kerugian tersebut. Data yang digunakan adalah data kualitatif dan data kuantitatif dari pelaksanaan pembebasan tanah Kawasan Janti di Yogyakarta tahun 1997-1998, yang diperoleh dari Proyek Pembangunan Jalan dan Jembatan D.1. Yogyakarta, Kantor Pertanahan Kabupaten Sleman, Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan Kabupaten Sleman, Kantor Camat Depok, Kantor Desa Caturtunggal, Sub Dinas Ciptakarya Kabupaten Sleman dan Dinas Pertanian Kabupaten Sleman, serta hasil-hasil penelitian sebelumnya. Penelitian ini menggunakan analisis deskriptif dan perbandingan serta analisis Assessment Sales Ratio atau Assessment Ratio (AR). Hasil penelitian menunjukkan bahwa dari 61 (populasi) data pembayaran ganti kerugian dengan rentang AR 74% sampai 141%, mempunyai mean 94%, yang berarti rata-rata pembayaran ganti kerugian pengambilalihan tanah untuk pembangunan jalan layang (fly over) Kawasan Janti di Yogyakarta pada tahun 1997-1998 telah mendekati nilai pasar (market value) tanah pada waktu itu. Berdasarkan standar IAAO tingkat AR tersebut sudah dapat dianggap wajar/layak. Data AR tersebut tidak berdistribusi normal, sehingga pengujian statistik untuk mengukur level of assessment menggunakan Uji-Binomial dan hasilnya menunjukkan bahwa z-hitung sebesar +3,84 lebih besar dari z-tabel sebesar +1,96 dan bertanda positip. Ini berarti bahwa harga ganti kerugian atas tanah berbeda secara signifikan dengan nilai pasar (market value) dan bahkan terjadi over assessment dalam penentuan ganti kerugian atas tanah tersebut. Nilai pasar (market value) tersebut diperoleh dengan menggunakan model perhitungan yang dimodifikasi dari formula Assessment Sales Ratio sebagai berikut: MV = NJOP .1/AR. Dengan asumsi bahwa Kantor Pelayaran Pajak Bumi dan Bangunan konsisten melaksanakan kegiatan analisis Assessment Sales Ratio, maka model perhitungan ganti kerugian pengambilalihan tanah untuk kepentingan umum ini, kiranya dapat diterapkan untuk menghasilkan harga ganti kerugian atas tanah yang lebih obyektif dan rasional sebagai bahan musyawarah lebih lanjut.

One of the most crucial .problems in land acquisition for public interest is to determine the compensation of property. Government's policies related to regulation on this topic are yet to be satisfying, for which it is the reason of this study. This study is descriptive analysis to examine the feasibility of determining compensation in land acquisition for fly over construction at Janti Area in Yogyakarta, in the same manner as arranged in Presidential Decree Number 55 in 1993 and along at once with selection of property assessment models that can be used in determining compensation. The data being used here are qualitative and quantitative data from land acquisition of Janti Area in Yogyakarta during 1997-1998, which were obtained from the Project of Highways and Bridges Construction of D.I. Yogyakarta, the Office of Land Affairs in Sleman District, Official Services of Land and Building Taxation, Depok Sub-district Office, Office of Village Affairs of Caturtunggal, Ciptakarya Sub-official of Sleman District, and Agricultural Department of Sleman District, and the results of previous studies. This study is using descriptive and comparative analysis and Assessment Sales Ratio or Assessment Ratio (AR) analysis. Results of the study indicate that of 61 (population) compensation payment data that ranging at 74% to 141%, yielding mean of 94%, which means that the average compensation payment of land acquisition for the fly over construction at Janti Area in Yogyakarta during 1997-1998 has nearly associated to the market value of land at those recent years. According to the IAA() Standard, the AR level is consider to be acceptably feasible. The AR data is not normally distributed, so that statistical testing to measure the level of assessment is using Binomial-Testing and the result indicates that the z-calculated is of +3.84 larger than z-table of +1.96 and positive-signed. It means that the land compensation value is significantly different with the market value and even there is an over-assessment in determining compensation on the lands. The market value is obtained using the calculation model that modified from Assessment Sales Ratio formula as: MV = NJOP • 1/AR. Assuming that the Official Services of Land and Building Taxation is consistently performing the Assessment Sales Ratio analysis, then the compensation calculation model for public land acquisition can be applied to produce land compensation value that more likely objective and rational as the topic for further discussion.

Kata Kunci : Tanah, Ganti Rugi