Mekanisme Peralihan Hak Guna Bangunan Diatas Hak Pengelolaan Atas Tanah Oleh Developer Kepada Konsumen ( Studi Kasus Proyek Perumahan Landed Springhill Golf Residences PT.Grahatama Persada Realty dengan Pusat Pengelolaan Komplek Kemayoran )

ROMASTA ELISABET S, Prof. Dr. Nurhasan Ismail S.H, M.SI

2014 | Tesis | S2 Hukum

Peralihan hak guna bangunan di atas hak pengelolaan atas tanah oleh developer kepada konsumen dilaksanakan apabila pembeli telah melakukan pelunasan terhadap unit yang dibeli. Dari pihak developer selaku penjual telah memenuhi persyaratan secara perijinan dan secara hukum , seperti bangunan telah selesai dibangun, izin mendirikan bangunan sudah terbit, sertipikat hak guna bangunan dan pajak bumi bangunan (PBB) sudah terbit. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana proses peralihan hak guna bangunan diatas hak pengelolaan atas tanah oleh developer kepada konsumen. Metode pendekatan yang digunakan adalah metode penelitian yuridis empiris dan spesifikasi penelitian yang digunakan adalah secara deskriptif analitis. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data sekunder yang dikumpulkan melalui penelitian lapangan dan kepustakaan melalui wawancara dan studi lapangan. Dari hasil penelitian diperoleh beberapa kesimpulan penelitian. Pertama, pengalihan hak guna bangunan di atas hak pengelolaan (HPL) dapat dilaksanakan dengan cara menandatangani akte jual beli dari developer kepada konsumen apabila semua persyaratan secara hukum telah dipenuhi dan pembeli sudah melakukan pelunasan. Kedua, pelaksanaan pengalihan hak guna bangunan di atas hak pengelolaan melalui akte jual beli memerlukan biaya. Biaya tersebut dapat dibagi dua yaitu biaya yang ditanggung oleh penjual dalam hal ini developer dan biaya yang ditanggung oleh pembeli. Biaya yang harus ditanggung oleh penjual meliputi Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak Penghasilan (PPH). Sedangkan biaya yang ditanggung pembeli untuk proses balik nama sertipikat yaitu biaya akte jual beli, biaya balik nama, biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya rekomendasi balik nama sertifikat dari pemegang hak pengelolaan yaitu Pusat Pengelolaan Komplek Kemayoran, biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) dan yang terakir adalah biaya selisih pajak yang berbentuk Pajak Penghasilan. Ketiga, dalam melaksanakan akta jual beli, terdapat beberapa kendala yang dihadapi oleh developer. Kendala tersebut berasal dari pemegang hak pengelolaan (HPL) yaitu besarnya biaya rekomendasi balik nama sertifikat dari pemegang hak pengelolaan yang menyebabkan pembeli berkeberatan atas biaya tersebut, proses penandatanganan minuta akte jual beli cukup lama akibatnya berkas yang akan dimasukan ke kantor pertanahan semakin lama. Akibatnya developer menerima complaint atau keberatan, pembeli beranggapan bahwa proses balik nama yang dilaksanakan developer memakan waktu yang lama, padahal fakta yang terjadi adalah pihak pemegang hak pengelolaan yang menyebabkan proses tersebut lama. Selain itu, ketika berkas sudah masuk di kantor Badan Pertanahan Nasional, tidak jarang pejabat yang berhak untuk menandatangani berkas tersebut sedang dinas keluar kota yang dapat mengakibatkan tertundanya proses balik nama sertifikat.

Transfer of Building Right Title (Hak Guna Bangunan) over Management Of Land Right (Hak Pengelolaan Atas Tanah) from a developer to consumers is conducted when consumers or buyers have made complete payment on the unit of properties. From the developer as the seller, the developer has fulfilled licensing requirements according to applicable law. This requirements include the completion of building development, building permits have been issued, the certificate to develop the building and Land and Building Tax (Pajak Bumi dan Bangunan) have been issued. This thesis aims to investigate the process of transfer of Building Rights Title over Management Of Land Right by a developer to consumers. The research approach used in the thesis was juridice empirical research technique where research specified as analytical descriptive. Data used in the thesis was secondary data and primary data that collected through field research and literature study.The method of data collection applied in thesis was interview by using interview guildine. Research results produced some conclusions. First, transfer of Building Right Title on Usage/ Management Of Land Right (Hak Pengelolaan, HPL) can be undertaken by signing the Deed of Sale and Purchase (Akta Jual Beli) from developer to consumers if all legal requirements and licensing requirements have been fulfilled and consumers have made complete payment on the properties. Second, transfer of Building Right Title on Management Of Land Right under Contract of Sale will incur fees. Such fees can be dividied into two: (1) fees that borne by the seller or the developer which include Value Added Tax (VAT) or Pajak Pertambahan Nilai and Income Tax (Pajak Penghasilan) and (2) fees which borne by buyers which cover cost of the Deed and Sale and Purchase (Akta Jual Beli), cost of transferring the ownership's name in the certificate (Biaya Balik Nama), Duty on the Acquisition of Land and Building Right (Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), cost to a recommedation of transferring the ownership's name in the certificate from Management Right Holder ie. Pusat Pengelolaan Komplek Kemayoran, Non-Tax State Revenue (Penerimaan Negara Bukan Pajak) and the last was fees or cost of tax difference in the form of Income Tax. Third, developer found some constraints in undertaking Contract of Sale. The constraints include large costs in recommending the ownership certificate transfer from Management Of Land Right holder in which consumers were unsatisfied. Another contraint was due to the length of time needed in signing the Contract of Sale which can delay the submission of paperworks to National Land Authroity (Badan Pertanahan Nasional). As a result, developer received complaints from consumers or buyers as they assumed that the ownership transfer mechanism of the property took a long period of time. In reality, such long process was caused by a third party, i.e., land cultivation rights holder. In addition, as the paperworks were submitted to BPN, the person in charge in signing the paperworks might have been away which in turn caused the delay in the paperworks process.

Kata Kunci : Peralihan, Hak Guna Bangunan, Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Developer, Konsumen, Transfer, Building Right Title, Management Right Title, Land Title, Developer, Consumers.