Pengaruh elemen lokasi, pendapatan dan atribut fisik terhadap nilai jual obyek pajak properti apartemen di wilayah DKI Jakarta

BASOEKI, Mawad Sri, Dr. Eduardus Tandelilin, MBA

2002 | Tesis | Magister Ekonomika Pembangunan

Sebagai salah satu obyek pajak yang potensial, apartemen memiliki karakter tertentu yang dipengaruhi oleh berbagai elernen seperti lokasi, pendapatan maupun atribut fisiknya. Potensi fiskal tersebut patut digali mengingat apartemen terus mengalami perkembangan secara kualitas maupun kuantitas, terutama di wilayah 9KI Jakarta. Dilandasi oleh latar belakang permasalahan tersebut, maka penelitian ini dilakc;kan agar dapat menjawab tantangan yang dihadapi dalam penentuan NJOP properti apartemen. Oleh karena itu dapat dirumuskan bahwa penelitian ini bertujuan untuk menganalisis pengaruh elemen lokasi, pendapatan dan atribut fisik terhadap NJOP properti apartemen di wilayah DKI Jakarta. Selanjutnya akan dilakukan pengkajian untuk mengetahui ada atau tidaknya perbedaan pola penentuan besarnya NJOP apartemen dengan model tersebut pada 5 (lima) wilayzh di DKI Jakarta. Seslrai dangan tujuamya, maka dipilih s2banyak 81 sampel nmprDbabilitz bertujuan. Analisis yang digunakan mengacu pada sebuah model ekonolnetrika dalam bentuk regresi linier berganda (multiple linear regression), yaitu dengan kuadrat terkecil biasa (ordinary least squares) untuk memperoleh parameter estimasi. NJOP dinyatakan sebagai variabel terikat (kriterium), sedangkan faktorfaktor yang dinyatakan sebagai variabel bebas antara lain jarak dari CBD, aksesibilitas, harga sewa, tingkat hunian, kondisi fasilitas dan urnur fisik bangunan. Setelah melalui proses pemilihan model terbaik, maka dilakukan estimasi regresi dengan model double-log. Dari model tersebut kemudian dilakukan berbagai pengujian, termasuk uji diagnosis untuk memastikan telah lolos dari uji asumsi klasik. Selanjutnya berdasarkan uji statistik, diketahui bahwa keenam variabel penjelas signifikan pada derajat kepercayaan 0.05%. Secara ringkas dari hasil regresi dapat ditunjukkan beberapa informasi antara lain, jarak properti dari CBD dan umur fisik bangunan berpengaruh negatif terhadap NJOP apartemen. Variabel bebas kondisi aksesibilitas jaringan jalan, fasilitas hunian, harga sewa dan tingkat hunian berpengaruh positif terhadap NJOP apartemen. Selain mengetahui analisis pengaruh variabel bebas terhadap NJOP apartemen, selanjutnya dilakukan estimasi regresi dengan memasukkan variabel boneka kewilayahan. Dari 5 (lima kategori wilayah) menunjukkan bahwa signifikansi pada wilayah Jakarta Timur, Jakarta Pusat dan Jakarta Barat, berarti pada wilayah tersebut terdapat perbedaan nyata pola penentuan N JOP, khususnya dalam ha1 besarnya N JOP apartemen jika dibandingkan dengan wilayah benchmark, yaitu Jakarta Selatan. Berangkat dari hasil penelitian ini, maka diharapkan dalam melakukan analisis nilai properti apartemen, tidak hanya dilihat hanya sebagai residential property smata-mata yang lebih dicirikan oleh biaya konstruksinya, namun lebih ditekankan pada income producing property yang dicirikan oleh pendapatan investasi dan kondisi pasarnya secara has. Dengan demikian hasil penilaian akan lebih dapat dipertanggungjawabkan kepada publik

The apartment building is one of the potential taxable property. The main characteristics of apartment buildings which control the value for tax assessment are good location, competitive rental price and physical attribute. In Jakarta, due to the low level of interest among prospective purchasers, large numbers of strata titled apartments are now available for lease. Such a trend is reflected in the growing demand for lease apartments. Those are economic potential to increase property tax revenue. By far the greater part of property tax revenues comes from the levy on improvements - including apartment building structures and facilities. The objective of this study is first, to analyse the effects of element of location, rental price, occupancy rate and building physical factors to the property tax assessment vslue (Nilai Jual Obyek Pajak) in Jakarta region. Secondly, to analyse the clifferen?ia;ion of the assessmen! ?a! paflerr? between East Jakar!a, Cer;!re Jakarta, West Jakarta, Shouth Jakarta and North Jakarta. To analyse the factor’s influencing in the model in regression analysis, that is used ordinary least squares (OLS). The research use cross section data, which primary and secondary data collected through purposive sampling. The study emphasis on the relationship between dependent variable NJOP to more than one explanatory variabel. Those are distance from central business district (CBD), accessibility, rental value, occupancy rate, building facilities and effective age of the apartment buildings. The double-log model is prefered according the some of criterion. In which both of the dependent variable and the explanatory variable are in logarithmic form.The empirical results indicate that : 1) The estimated F value is so highly significant (because the p value is almost zero) that we can strongly reject the null hypothesis that distance from CBD, accessibility, rental value, occupancy rate, facility and effective age do not have any impact on NJOP; 2)the R2 value of 0,98 means 98% of the variation in the (log) of NJOP is explained by the (logs) of distance from CBD, accessibility, (logs) of rental value, occupancy rate, facility and the (logs) of effective age; 3) distance from CBD is negative significant to influence NJOP for apartement; 4)accessibility is positive significant to influence NJOP for apartement; 5)occupancy rate is positive significant to influence NJOP for apartement; 6)rental rate is positive significant to influence NJOP for apartement; 7)effective age is negative significant to influence NJOP for apartement; and 8)facility rate is positive significant to influence NJOP for apartement. Refer to this result, we consider that to conduct the property valuation and management, must be analyse the factors affecting value, not only construction cost of the building, but the location and investment aspect of the property.

Kata Kunci : Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP),Lokasi, Pendapatan dan Atribut Fisik