ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK LAHAN KOSONG DI JALAN RAYA KUTA, KELURAHAN KUTA, KECAMATAN KUTA, KABUPATEN BADUNG, PROVINSI BALI

I GUSTI NGURAH A., I Wayan Nuka Lantara, M.Si., Ph.D.

2015 | Tesis | S2 Ekonomika Pembangunan

Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik berdasarkan item-item lingkungan, fisik, keuangan dan penggunaan keuntungan yang mampu memberikan nilai dan keuntungan yang optimal khusus pada wilayah pariwisata yang sudah matang. Analisis produktivitas properti berdasarkan kelayakan fisik dan lokasi lahan serta kelayakan peraturan dan regulasi dengan treshold testing yang menggunakan rating grid, mengindikasikan bahwa alternatif penggunaan yang memungkinkan terhadap tanah kosong milik PT DG yang terletak di Jl. Raya Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung seluas 4.460 m2, adalah penggunaan untuk hotel dengan total skor 143, penggunaan ruko jual total skor 134. Penaksiran nilai sewa tanah properti komersial dilakukan dengan analisi regresi berganda dengan metode penaksir Least Squares Dummy Variable (LSDV). Membuat model penaksir nilai sewa tanah, Nilai Jual Objek Pajak Bumi (NJOPB) properti komersial sebagai acuan yang efisien dan dapat menggambarkan arah hubungan ekonomi antara indikasi nilai sewa tanah dengan beberapa kriteria HBU tanah dan bangunan sebagai satu kesatuan investasi properti yang mempengaruhinya. Analisis penilaian pendekatan pendapatan dengan perhitungan aliran kas (discounted cash flow) selama 10 tahun untuk alternatif penggunaan hotel adalah: Net Present Value sebesar Rp19.748.445.399,- Internal Rate of Return sebesar 17.05 persen, Pay Back Period selama 6 tahun 6 bulan, Benefit Cost Ratio sebesar 1,16. Terminal Value Rp17.422.279.043,-. Analisis penilaian pendekatan pendapatan dengan perhitungan aliran kas (discounted cash flow) selama 5 tahun Penggunaan apartemen jual menghasilkan Net Present Value sebesar Rp8.191.654.000,-, Internal Rate of Return sebesar 21.67 persen, Pay Back Period selama 3 tahun 3 bulan, dan Benefit Cost Ratio sebesar 1.23. Penggunaan ruko jual menghasilkan Net Present Value sebesar Rp12.895.768.000,-, Internal Rate of Return sebesar 27.66 persen, Pay Back Period selama 2 tahun 11 bulan, dan Benefit Cost Ratio sebesar 1.54. Berdasarkan analisis produktivitas properti, analisis pasar, analisis kelayakan keuangan dan analisis rekonsiliasi keuangan, dapat disimpulkan bahwa usulan penggunaan ruko jual merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik.

The study was conducted to analyze the highest and best use of a land in developed tourism area, based on a number of factors such as enviroment, phisic and location, financial regulation and proper used of the land which will be able to give optimum profit for the owner. Vacant land own by PT DG, located at Jalan Raya Kuta was used as a sample in this study. Three best use of this land will be assesed as follows: hotel, selling apartment and store, through calculation approach of discounted cash flow for 10 years and 5 years respectively. Tresh hold testing with rating grid was performed to analyse productivity of the property. In addition to that, the land lease value for commercial property was estimated with multiple regression analysis, performed with the LSDV method. This study olso established estimation model for land lease using land tax object sale value (NJOPB) as a preference. This model will able to discribe economic relationship between land lease value with some HBU land and building criterias as a unit of investment. This study has shown that the highest and best used of the land own by PT DG was “shop” with treshold testing score of 134 assestment to income resulted NPV Rp12.895.768.000,-, IRR 27.66 percent, pay back period 2 years and 11 months, benefit cost ratio 1.54, hotel and selling apartment, on the other hand, had score 143 with assesment income NPV Rp19.748.445.399,-, IRR17.05 percent, pay back period 6 years and 6 months, benefit cost ratio 1.16 and terminal value Rp17.422.279.043,- for hotel. Finally, the assesment income for selling apartment as follows: NPV Rp8.191.654.000,-, IRR 21.67 percent, pay back period 3 years and 3 months, benefit cost ratio 1.23.

Kata Kunci : Nilai Properti, faktor-faktor yang mempengaruhi, properti apartemen.