ESTIMASI NILAI KONTRIBUSI/ROYALTI DALAM KERJASAMA BUILT OPERATE TRANSFER (BOT) PADA ASET NEGARA Studi di Hotel Ambhara, Jakarta Selatan

ZULFADLI ARDIANSYAH, Drs. Ahmad Jamli, M.A.

2014 | Tesis | S2 Magister Ek.Pembangunan

Penelitian mengenai penentuan besar kontribusi/royalti pada kerjasama BOT dengan produk hotel belum banyak dilakukan. Penelitian yang banyak dilakukan pada umumnya berfokus kepada menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi kerjasama BOT, atau berfokus pada penilaian aset BMN berupa hotel yang dikerjasamakan dengan BOT. Dalam penelitian ini, penulis memilih pemanfaatan barang milik negara cq. TNI Angkatan Udara yang diatasnya dibangun Hotel Ambhara dengan kerjasama BOT yang telah dimulai sejak tahun 1995 saat hotel mulai beroperasi pertama kali. Lahan yang dimanfaatkan dalam kerjasama BOT ini merupakan tanah yang berada dibawah penatausahaan Markas Besar Tentara Nasional Indonesia Angkatan Udara dengan luas tanah sebesar 5.252 m2. Sesuai dengan kesepakatan pada akta perjanjian yaitu Akta No. 65 tanggal 29 Mei 1990 dan addendum perjanjian dengan Akta No. 95 tanggal 30 Januari 1995, kerjasama BOT ini dilakukan selama 30 tahun dan akan berakhir pada tahun 2025. Penelitian ini cukup menarik mengingat sejak kesepakatan pada perjanjian kerjasama tahun 1990, pemerintah c.q penatausahaan Markas Besar TNI Angkatan Udara telah menerima kontribusi dalam bentuk royalti termasuk denda apabila terjadi keterlambatan dalam pembayaran royalti tersebut. Berdasarkan perhitungan nilai hotel dengan melakukan penilaian Hotel Valuation Formula – Ten Year DCF diperoleh nilai Hotel Ambhara per tanggal 24 April 2014 adalah sebesar Rp174.456.453.000 yang merupakan keseluruhan nilai bangunan hotel dan tanah. Kemudian perhitungan nilai hotel dengan melakukan penilaian dengan pendekatan biaya (cost approach) diperoleh nilai Hotel Ambhara dengan total nilai sebesar Rp53.540.200.000,00. Kemudian rekonsiliasi nilai yang dilakukan dengan menggunakan metode rata-rata tertimbang dihasilkan nilai Hotel Ambhara adalah sebesar Rp72.413.265.812,00. Nilai inilah yang diasumsikan sebagai besaran investasi hotel pada saat ini. Perhitungan nilai royalti serta kelayakan investasi hotel dikaitkan dengan penganggaran modal (capital budgeting), sehingga dapat dihitung besar royalti/kompensasi yang harus dibayarkan sampai dengan berakhirnya masa kerjasama BOT. Berdasarkan perhitungan yang dilakukan bahwa jumlah kompensasi/royalti yang harus dibayarkan Manajemen Hotel Ambhara kepada pemilik lahan dalam hal ini TNI Angkatan Udara dengan mengunakan penilaian kelayakan investasi hotel adalah sebesar Rp27.855.970.000,00 (kurs Rp12.000 per 1US$). Jumlah tersebut merupakan total kompensasi/royalti selama sisa masa kerjasama pada tahun 2025. Kata kunci : penilaian hotel, pendekatan pendapatan, hotel valuation formula–ten year DCF, pendekatan biaya, BOT, rata-rata tertimbang, capital budgeting

Research on the determination of the contribution/royalties on BOT cooperation with hotel product has not been done. A lot of research in general focuses on analyzing the factors that affect cooperation of BOT, or focusing on the valuation of assets in the BMN with the hotel as product with the BOT. In this study, the authors chose the use of state property cq. Air Force, Ambhara which it is built with the cooperation of the BOT, which began when the hotel began operating on 1995. Land that is used in cooperation BOT which is under the administration of the Indonesian National Armed Forces Headquarters with land area of 5,252 m2. In accordance with on the Deed No. 65 dated May 29, 1990 and amended agreement by Deed 95 dated January 30, 1995, BOT cooperation is carried out for 30 years and will expire in 2025. Research was quite interesting considering that since the agreement on cooperation agreement in 1990, the government represented by the administration of Indonesian National Armed Forces Headquarters has received contributions in the form of royalties, including fines if any delay in the payment of the royalties. Based on the calculation of the value of assessing Hotel Valuation Formula - Ten Year DCF obtained as at 24 April 2014 amounted to IDR174.456.453.000 which is the overall value of the hotel building and the land area. Then the calculation of the value of assessing the cost approach obtained with a total value of IDR53,540,200,000.00. Then reconciliation values were calculated using the weighted average generated is IDR72,413,265,812.00. This value is assumed to be a number of investment in the hotel today. The calculation of the value of the royalty as well as the hotel investment feasibility associated with capital budgeting, it can be calculated royalty/compensation to be paid until the expiration of the BOT cooperation. Based on the conclusion that the amount of compensation / royalties to be paid to the management Ambhara landowners in this case the Air Force to use the hotel investment appraisal is IDR27,855,970,000.00 (exchange rate of IDR12,000 per 1US $). It is represents the total compensation/royalties on the remaining term of BOT in 2025. Keywords: hotel valuation, income approach, valuation formulas hotels-ten year DCF, the cost approach, BOT, weighted average, capital budgeting

Kata Kunci : penilaian hotel, pendekatan pendapatan, hotel valuation formula–ten year DCF, pendekatan biaya, BOT, rata-rata tertimbang, capital budgeting; hotel valuation, income approach, valuation formulas hotels-ten year DCF, the cost approach, BOT, weighted aver