PENILAIAN TANAH KOSONG MILIK PT. KARYADEKA ALAM LESTARI DI KOTA SEMARANG DENGAN LAND DEVELOPMENT ANALYSIS

Zulfikar Ferdyanto Pahala Manihuruk, Dr. Akhmad Makhfatih, M.A.

2014 | Tesis | S2 Magister Ek.Pembangunan

INTISARI Penelitian ini merupakan aplikasi dari penerapan Land Development Analysis (LDA) merupakan bagian dari Land Development Approach yang termasuk turunan dari pendekatan pendapatan (Income Approach). Penggunaan analisis dibenarkan jika melakukan penilaian terhadap tanah yang sulit memperoleh data pembanding yang wajar pada kawasan tersebut, sehingga penerapan LDA dapat dibenarkan dalam penilaian. Tujuan penelitian ini adalah menentukan estimasi nilai pasar pada lahan kosong dan mengestimasi opportunity lost atas lahan tersebut bagi pemilik dan Pemerintah Kota Semarang. Lahan tersebut berlokasi di Jalan Kebun Pesantren, Kelurahan Pesantren, Kecamatan Mijen, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah. Penelitian ini dilakukan pada lahan kosong milik PT. Karyadeka Alam Lestari dengan luas 98.499 m². Dalam penelitian ini, data yang digunakan dalam analisis ini terdiri dari data primer dan data sekunder. Data primer meliputi data pasar perumahan dan pengeluaran yang diajukan sebagai alternatif penggunaan, diperoleh dengan bentuk wawancara berstruktur dan akses internet sedangkan data fisik yang meliputi ukuran, bentuk tapak, topografi, utilitas dan lain-lain diperoleh melalui investigasi langsung. Data sekunder diperoleh dari pemilik lahan, Badan Pusat Statistik, dan beberapa organisasi perangkat daerah pada Pemerintah Kota Semarang. Berdasakan hasil analisis Land Development Analysis (LDA) yang dilakukan terhadap alternatif pengembangan lahan maka perumahan sederhana, menengah dan mewah maka disimpulkan penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan adalah perumahan menengah sebesar Rp10.738.306.216,00 atau Rp109.000,00 per meter persegi. Berdasarkan rekonsiliasi dengan pendekatan pasar maka diestimasi nilai tanah tersebut sebesar Rp106.200,00 per meter persegi. Metoda LDA merupakan alat analisis yang tepat dalam menentukan estimasi nilai pasar tanah, jika lahan/tanah tersebut tidak terdapat data pembanding yang sebanding dan wajar. Kesimpulan dalam penelitian ini pemilik lahan dan Pemerintah Kota Semarang jika lahan tersebut dibiarkan kosong atau dibiarkan terlantar (idle) akan kehilangan kesempatan pendapatan (opportunity lost) yaitu sebesar Rp414.844.900,00 bagi pemilik tanah tersebut, dan terdapat opportunity lost bagi pemerintah atas penerimaan pajak sebesar Rp162.874.000,00 maka pemerintah perlu adanya instruksi terhadap pemilik-pemilik lahan kosong untuk dikembangkan atau dimanfaatkan untuk memperoleh manfaat ekonomis dari lahan/tanah tersebut. Kata kunci: Land Development Analysis (LDA), Market Approach dan Opportunity Lost.

ABSTRACT This research is the application of the implementation of the Land Development Analysis (LDA) is part of Land development Approach that includes a subset of the income approach use of analysis is justified if doing an assessment of soil that is difficult to obtain a reasonable comparison data on the area, so that the application of LDA can be justified in the assessment. The purpose of this study was to determine the indicative market value on vacant land and estimated the opportunity lost for the land owners and the Government of the city of Semarang, the land located in the gardens of boarding school, boarding school, District Administrative Mijen, Semarang, Central Java province. This research was conducted on an empty Land owned by PT Karyadeka Lestari Alam with an area of 98.499 m2. In this study, the data analysis undertaken consist of primary data and secondary data. Primary Data include data on the housing market and spending put forward as an alternative to the use of, obtained with the form of structured interviews and internet access while the physical data including size, shape, topography, site utilities and others obtained through direct investigation. The secondary Data were obtained from the owner of the land, the Central Bureau of statistics, and some organizations in the area of Government of the city of Semarang. Upon results of the analysis of Land Development Analysis (LDA) committed against the alternative land development and housing a simple luxury, medium and then summed up the highest and best use of the land are residential medium Rp10.738.306.216,00 or fare (Rp109.000,00 for per square meter). Based on reconciliation with the approach of the market value of the land being estimated then at Rp106.000,00 fare square meter. The LDA method is an appropriate analysis tool in determining the estimated market value of the land, if the land is not land/data comparable and reasonable comparison. Conclusions in this study land Owners and the Government of the city of Semarang if land is left blank or left abandoned (idle) will lose the income opportunity (opportunity lost) which is amounting to Rp414.844.900,00 entrance, by the landowner, and there is an opportunity lost for Governments of tax revenue amounting to Rp162.874.000,00 the Government needs to be an intruction against the owners of vacant land-owners to be developed or utilized to benefit economic from the ground/land. Keyword: Land Development Analysis (LDA), Market Approach and Opportunity Lost.

Kata Kunci : Land Development Analysis (LDA), Market Approach and Opportunity Lost.