Penentuan Sewa Pemanfaatan Ruang Pada Gedung Keuangan Negara Yogyakarta

Asni Richmawati, Dr. Akhmad Makhfatih, M.A

2014 | Tesis | S2 Magister Ek.Pembangunan

Pertumbuhan perusahaan di kota besar meningkat menyebabkan kebutuhan ruang terkait perkantoran dan perdagangan semakin meningkat. Fenomena tersebut akan mempengaruhi peningkatan sewa ruang yang ada. Hal ini juga mendorong pemerintah menggunakan gedung pemerintahan untuk dapat dimanfaatkan dalam menunjang tugas dan fungsi selain optimalisasi pendapatan negara. Salah satunya pada ruang yang terdapat pada Gedung Keuangan Negara Yogyakarta, yang saat ini disewakan sebagai ruang perkantoran perbankan. Namun, setelah dicermati lebih dalam oleh peneliti, bahwa terdapat dugaan sewa ruang dimaksud masih berada di bawah sewa pasar. Oleh karena itu, diperlukan penelitian yang bertujuan untuk menentukan nilai sewa yang wajar dalam alternatif peruntukan yang optimal. Analisis yang digunakan dalam penelitian ini berupa analisis penggunaan tertinggi dan terbaik dengan mempertimbangkan empat aspek seperti aspek fisik, regulasi, pasar, dan kelayakan secara keuangan. Data yang digunakan dalam penelitian ini terdiri dari data primer dan data sekunder. Data primer melalui wawancara meliputi data transaksi jual beli tanah, data sewa ruang, dan biaya-biaya operasional. Data primer berupa data fisik juga diperoleh melalui observasi langsung, yang meliputi bentuk tapak, keluasan lahan yang disewakan dan fasilitas yang ditawarkan. Data sekunder diperoleh dari Badan Pusat Statistik, Pemerintah Daerah Kota Yogyakarta, KPKNL Yogyakarta dan Bank Indonesia Kota Yogyakarta. Data tersebut digunakan dalam penentuan nilai wajar sewa dengan pendekatan data pasar dan pendekatan pendapatan. Selain itu, data ini juga digunakan dalam penentuan beberapa alternatif penggunaan melalui empat tahapan seleksi HBU. Dasar penentuan alternatif penggunaan tidak terlepas dari dapat atau tidaknya menunjang tugas dan fungsi organisasi pemerintahan. Alternatif penggunaan yang lolos tahapan analisis dari segi aspek fisik dan regulasi, diseleksi kembali pada tahapan analisis kelayakan keuangan. Analisis ini didasarkan oleh beberapa indikator seperti Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Pay Back Period (PBP). Berdasarkan kriteria dimaksud, dapat disimpulkan bahwa alternatif penggunaan yang paling optimal berupa kantor jasa pengiriman dengan nilai sewa wajar Rp850.000,- per m2/tahun.

The growth of company will increase the need of leased office and retail space. This phenomenon will affect the development of existing leased space. It also encourages the government to use space in their building in order to optimize their income. One of them is the leased space on State Financial Building at Yogyakarta, which is currently rented out as banking office space. However, its value is below the market rent value. Therefore, the aim of this research is to determine the fair rental value in optimal alternative use. The analysis that used in this research is highest and best use analysis by considering four aspects such as the physical aspects, regulatory, market and financial feasibility. The data used in this research consist of primary data and secondary data. Primary data were obtained from interview and observation consist of land price, transaction data and operational cost. In addition, primary data also include physical data such as size measure, site form, topography, utility and others were obtained through direct observation. Secondary data were obtained from Statistical Center Organization (BPS), Local Government Office in Yogyakarta, State Asset and Auction Service Office, and The Central Bank of Republic of Indonesia in Yogyakarta. The data used in determining the fair value of the lease with the market data approach and the income approach. In addition, this data is also used in the determination of some alternative use through the four stages of selection HBU. Basis for determining alternative use can not be separated from supporting tasks and functions of government organizations. Alternative use that have been through physical and regulatory aspects, should be past the financial feasibility level. The indicator of finance feasibility were used such as Net Present Value, Internal Rate of Return, and Pay Back Period. Based on the defined criteria, it can be concluded that the most optimal use as courier and logistic service office with annual fair rental value Rp850.000,- per m2.

Kata Kunci : Sewa, Pemanfaatan Ruang Analisis Kelayakan Alternatif Penggunaan Optimal