EVALUASI NILAI EKONOMI OBJEK WISATA KEBUN BINATANG SURABAYA DI KOTA SURABAYA ( LAND DEVELOPMENT ANALYSIS DAN DISCOUNTED CASH FLOW )

Dedi Susanto, Dr. Akhmad Makfatih, MA.

2014 | Tesis | S2 Magister Ek.Pembangunan

Penelitian ini merupakan aplikasi dari penerapan Income Approach dengan Land Development Method dan Discounted Cash Flow (DCF), terhadap penilaian lahan kosong atau diasumsikan kosong dalam menentukan nilai tanah dan penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) dari lahan tersebut. Tujuan penelitian ini adalah menentukan Opportunity Cost yang diperoleh dari penggunaan saat ini dan simulasi pengembanga properti komersial. Penelitian ini dilakukan di Perusahaan Daerah Taman Satwa (PDTS) Kebun Binatang Surabaya (KBS) berlokasi di Jalan Stail No. 1 Surabaya Selatan, dalam penelitian ini, data yang dilakukan analisis terdiri dari data primer dan data sekunder. Data primer meliputi data pendapatan sewa dan pengeluaran, diperoleh dengan wawancara berstruktur dan akses internet, data fisik yang meliputi ukuran, bentuk tapak, topografi, utilitas dan lainlain diperoleh melalui investigasi langsung. Data sekunder diperoleh dari Perusahaan Daerah Taman Satwa (PDTS) Kebun Binatang Surabaya (KBS), Badan Pusat Statistik, dan beberapa organisasi perangkat daerah pada Pemerintah Kota Surabaya. Hasil Land Development Analysis (LDA) yang dilakukan pengujian HBU (analisis regulasi, fisisk, pasar keuangan) sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik, adalah pengembangan mixed use (perkantoran, perhotelan dan pusat perbelanjaan) dengan potensi pendapatan sebesar Rp797.422.254.263,00 yang merupakan opportunity cost dari penggunaan saat ini. Untuk pendapatan PDTS KBS dengan analisis Discounted Cash Flow (DCF), diperoleh sebesar Rp179.960.233.522,00 maka dapat disimpulkan opportunity lost-nya yaitu sebesar Rp617.462.020.740,00. Metoda di atas merupakan alat analisis yang tepat dalam mentukan pendapatan dari suatu properti. Kesimpulan dalam penelitian ini, Pemerintah Kota Surabaya perlu melakukan analisis lebih lanjut tentang pemanfaatan lahan PDTS KBS dan penambahan fasilitas yang menunjang untuk peningkatan pendapatan dari value in use, seperti pengembangan fasilitas ruko, wahana bermain dan lain-lain, dalam pengembangaan pertokoan dan peningkatan harga tiket makan diperoleh indikasi pendapatan sebesar Rp245.858.542.550,00 dan opportunity lost-nya semakin kecil sebesar Rp551.563.711.712,00.

This research is an application from the application of Income Approach with Land Development Method and Discounted Cash Flow (DCF) valuation of land, against a blank or empty is assumed in determining land values and highest and best use (HBU) from the land. The purpose of this research is to determine which Opportunity Cost which is obtained from the current use of extensive simulation and commercial property. This research was conducted on the company's Regional Wildlife Park (PDTS) Surabaya Zoo is located at JL. No.1 Stail Surabaya Southern, in this study, the data analysis undertaken consist of primary data and secondary data. Data primary covering data rent income and proposed spending as an alternative use, obtained by the form of an interview presently and access to the internet while data physical which includes the size, the form of steps topography, utility and others obtained through direct investigation. Secondary data obtained from the company an area of parkland fauna (PDTS) the Zoo Surabaya (KBS), the central bureau of statistics, and a bunch of organization device an area on the government of Surabaya. Result of Land Development Analysis (LDA) conducted HBU (physically, regulations, market analysis and financial) the highest and best use, with the earning potential of Rp797.422.254.263,00 (opportunity cost). While the income projection for PDTS KBS with the analysis of Discounted Cash Flow (DCF), acquired for Rp179.960.233.522,00, it can be inferred that its opportunity lost Rp617.462.020.740,00. The above method is the right analysis tools in the income from a property. Conclusions in this study of Surabaya City Government needs to do further analysis on the land use PDTS KBS to be developed in the use of current by means of the addition of facilities that are conducive to increased income from value in use, facilities development such as shop houses, amusement and others, in shops and improved meal ticket price indication of income amounting to Rp245.858.542.550,00 and opportunity lost him the less Rp551.563.711.712,00.

Kata Kunci : Land Development Analysis (LDA), Discounted Cash Flow (DCF) dan Opportunity Cost