PENILAIAN PROPERTI PERKEBUNAN KARET: METODE PENDEKATAN PENDAPATAN DAN PENDEKATAN DATA PASAR PADA PT. PERKEBUNAN NUSANTARA VII WILAYAH BANGUNREJO PALEMBANG

DYAH PUSPITASARI, Prof. Dr. Catur Sugiyanto, M.A.

2014 | Tesis | S2 Magister Ek.Pembangunan

Penelitian ini merupakan aplikasi dari konsep manajemen aset yang di lakukan PT Perkebunan Nusantara VII (Persero) wilayah Palembang. PT Perkebunan Nusantara VII (Persero) adalah suatu Badan Usaha Milik Negara (BUMN) Sektor Perkebunan Indonesia. Perseroan berkantor pusat di Bandar Lampung, Provinsi Lampung. PTPN VII (Persero) merupakan penggabungan dari PT Perkebunan X (Persero), PT Perkebunan XXXI (Persero), Proyek Pengembangan PT Perkebunan XI (Persero) di Kabupaten Lahat dan Proyek Pengembangan PT Perkebunan XXIII (Persero) di Provinsi Bengkulu. Tujuan penelitian ini adalah menentukan nilai perkebunan karet milik PT. Perkebunan Nusantara VII dengan metode pendapatan yaitu metode aliran kas bebas terdiskonto (Discounted Cash Flows/DCF method) dan dengan metode pasar (market approach) dan menentukan rekonsiliasi nilai dari nilai metode pasar dan nilai metode pendapatan. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti pertanian diantaranya adalah hak pemilikan atas tanah, lokasi, luas/areal properti, jenis tanah, iklim, komoditi yang ditanam, umur komoditi, hasil produksi komoditi, biaya produksi dan harga komoditi pada saat penilaian. Alat analisis yang digunakan melalui tiga pendekatan, yaitu pendekatan perbandingan (Comparison Approach), pendekatan biaya (Cost Approach), dan pendekatan pendapatan (Income Approach). Metode pendekatan data pasar atau perbandingan penjualan adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan antara properti yang dinilai (Subject Properti) dengan properti-properti pembanding (comparables property) yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder, yaitu data tentang laporan operasional dan laporan keuangan di PTPN 7. Data yang digunakan diperoleh langsung dari laporan operasional dan keuangan PTPN 7 Tebenan yang bergerak di penanaman kebun karet. Perhitungan pendapatan, seperti halnya pada perhitungan aliran kas, juga dikoreksi. Hasil yang diperoleh berdasarkan nilai pendapatan di PTPN 7 Tebenan mendapatkan total nilai aset di PTPN 7 Tebenan sebesar Rp470.600 juta atau sebesar Rp470,6 milyar. Nilai ini sangat jauh dibandingkan dengan nilai perhitungan aset berdasarkan metode pasar dan berdasarkan metode DCF dengan aliran kas. Perbedaan ini disebabkan karena dengan perhitungan berdasarkan pendapatan yang nilainya belum dikurangi dengan pengeluaran akan jauh lebih besar dibandingkan dengan aliran kas yang terjadi di PTPN 7 Tebenan. Kata kunci: Pendapatan, Pendekatan Perbandingan, Pendekatan Biaya, Pendekatan Pendapatan dan Metode Pendekatan Data Pasar.

This research is an application of the concept of asset management, which has been done in PT Perkebunan Nusantara VII (Persero) Palembang. PT Perkebunan Nusantara VII (Persero) is one of state-owned enterprises in the Indonesian plantation sector Badan Badan Usaha Milik Negara (BUMN) Sektor Perkebunan Indonesia. The Estate Companies (Perseroan) headquartered in Bandar Lampung, Lampung province. PTPN VII (Persero) is an incorporation of PT Perkebunan X (Persero), PT Perkebunan XXXI (Persero), Proyek Pengembangan (Development Project) PT Perkebunan XI (Persero), in Lahat regency and Proyek Pengembangan (Development Project) PT Perkebunan XXIII (Persero) in Bengkulu province. The objection of this research is to determine the value of rubber plantation owned by PT Perkebunan Nusantara VII by using an income approach namely discounted cash flow/DCF Method and market approach and also to determine reconciliation value from market approach value and income approach value. Factors that influence agriculture property value are including land ownership rights, location, land area/property area, type of soil, climate, type of planted commodity, age of commodity, commodity production, production cost and commodity prices at the time of assessment. Analysis instruments used by three approaches that are comparison approach, cost approach, and income approach. Methods market data approach or sales comparison is valuation method done by comparing subject property with those of comparable properties with known characteristics and values. Data used in this research is secondary data, data about operational report and financial statement in PTPN 7. Data used acquired directly from operational report and financial statement PTPN 7 Tebenan that is engaged in planting of rubber plantation. Apart from operational report and financial statement’s data, data about PTPN 7 Tebenan’s profile was also used as enrichment in this study. In addition to using cash flow, asset assessment in PTPN 7 Tebenan also tested by using calculation based on income. Income calculation, like on cash flow, was also examined by the interest rate during the year. Based on income value in PTPN 7 Tebenan, the result showed that the total asset value of PTPN 7 Tebenan is Rp470.600 million or Rp470,6 billion. This value is so much different compared with the value of asset calculation based on market approach and DCF method with cash flow. This Contrast is in consequence of calculation based on income whose the value has not been reduced by the expenditure will be much greater than the cash flow that occurs at PTPN 7 Tebenan. Keywords: income, comparison approach, cost approach, income approach and method of market data approach

Kata Kunci : Pendapatan, Pendekatan Perbandingan, Pendekatan Biaya, Pendekatan Pendapatan dan Metode Pendekatan Data Pasar.