PERILAKU PENGEMBANG REAL ESTATE DALAM MENENTUKAN LOKASI PERUMAHAN DI KABUPATEN SLEMAN

Siti Indriani Febri Astuti, ST., Prof. Ir. Bakti Setiawan, M.A., PhD

2014 | Tesis | S2 Magist.Prnc.Kota & Daerah

Kabupaten Sleman sebagai wilayah studi memiliki banyak faktor yang bersifat amenitif atau berdaya tarik menjadikan wilayah ini banyak dipilih sebagai lokasi pembangunan perumahan-perumahan baru. Saat ini pembangunan perumahan di Kabupaten Sleman banyak terjadi di Kecamatan Depok, Ngemplak, Ngaglik, Sleman, Melati dan Gamping yang termasuk sebagai kawasan perkotaan di Kabupaten Sleman. Penelitian dilaksanakan menggunakan pendekatan rasionalistik dengan metode analisis deskriptif kualitatif. Sampel diambil berdasarkan data pengembang perumahan yang membangun perumahan di Kabupaten Sleman dan telah disetujui Ijin Pemanfaatan Tanah (IPT) nya oleh Badan Pengendalian Pertanahan Daerah (BPPD) Kabupaten Sleman sedikitnya pada tiga lokasi yang berbeda. Penelitian ini menemukan bahwa pengembang perumahan memiliki perilaku tersendiri dalam menentukan lokasi perumahan, selain faktor fisik lokasi. Pada dasarnya pengembang memiliki sifat oportunis yang ingin meraih keuntungan sebesar-besarnya. Pengembang juga semakin jeli melihat peluang dan semakin berani berspekulasi sehingga kemudian mereka berani melanggar peraturan dan ketentuan dalam penataan ruang yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Pengembang real estat yang ada di wilayah Kabupaten Sleman bukan hanya terdiri dari developer besar saja tapi juga semakin banyak masyarakat yang berani bermain dan berspekulasi membangun perumahan skala kecil. Keterbatasan modal dan sumber daya akhirnya memaksa developer kecil bekerja sama dengan investor sehingga pengembang bisa bekerja sama dengan investor yang berbeda-beda sesuai dengan lokasi perumahan yang mereka bangun. Ditemukan pula bahwa perilaku pengembang yang oportunis dan selalu mencari berbagai kemudahan dan ketidakefektifan peran pemerintah sebagai regulator, pada akhirnya menyebabkan situasi dimana konsumen cenderung lemah, tidak berdaya dan pada beberapa kasus dirugikan. Konsumen tidak memiliki informasi yang cukup tentang pengembang dan produknya, serta tidak memiliki “kekuatan tawar” yang cukup dalam merealisasikan kebutuhan akan perumahannya. Tidak efektifnya peran pemerintah sebagai regulator dalam pembangunan perumahan di Sleman mendorong semakin bermainnya kekuatan dan hukum pasar sebagaimana yang ditunjukkan oleh perilaku pengembang.

Sleman district as locus of this study has a lot of amenitif factors that make this area were choosen for new location of residential development. Currently, most of residential development in this area were located in several sub-districs including Depok, Ngemplak, Ngaglik, Sleman , Mlati and Gamping all are within urban areas in the district of Sleman. The study aims to explore developers behaviour in residential development. This was conducted using a rationalistic approach with a qualitative descriptive analysis method. Samples were taken based on the data of residential developers who build housing in Sleman and already granted Land Use Permit (IPT) by Regional Land Management Agency (BPPD). This study found that residential developers have their own behavior in determining residential location, other than location criteria. In general, the developers were opportunist and try to achieve maximum profit. Developers always look for the opportunities and doing speculation including by breaking the existing rules. There are two types of developers in this area: professional developers and small/non-professional developers. Limited capital and resources force small developers to work with investors. It was also found that developers are always misused the ineffectiveness of the government's role as regulator. Then its lead to the situations where consumers tend to be weak, helpless and in some cases harmed. Consumers do not have enough information about the developer and its products, and has no sufficient \\"bargaining power\\" in realizing their need for housing. This study recommends the importance roles of the local government to correct the situation, particularly to regulate developers behavior.

Kata Kunci : perilaku, pengembang real estate, lokasi perumahan