ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK TERHADAP TANAH DAN BANGUNAN SPBU DI JALAN RAYA JEMURSARI NO. 19 SURABAYA

Bhakti Nugroho, S.H., Dr. Budi Harjanto, M.Si.

2013 | Tesis | S2 Magister Ek.Pembangunan

Penggunaan properti yang saat ini digunakan sebagai SPBU No. 54.602.57 di Jalan Raya Jemursari Surabaya dinilai sudah tidak memadai karena disekitarnya telah berdiri beberapa SPBU pesaing yang lebih modern dengan fasilitas yang lebih lengkap. Untuk mengatasi hal tersebut, dilakukan penelitian yang bertujuan untuk mengetahui penggunaan tertinggi dan terbaik berdasarkan fisik, peraturan legalitas, keuangan dan penggunaan agar dapat memberikan nilai dan keuntungan yang optimal. Hasil penelitian selanjutnya digunakan untuk mengkaji alternatif peruntukan yang lebih optimal sesuai dengan prinsip kegunaan tertinggi dan terbaik. Metoda yang digunakan dalam penelitian ini adalah metoda analisis produktifitas, analisis pasar, nilai investasi properti. Hasil penelitian menunjukkan bahwa nilai properti untuk penggunaan guest house adalah Rp29.548.147.844-, ruang perkantoran Rp17.306.561.256,- dan untuk ruang pujasera Rp7.674.265.841,- Berdasarkan analisis rekonsialisasi keuangan atas nilai NPV, IRR, PBP dan ROI maka diperoleh kesimpulan bahwa guest house memiliki keuntungan lebih bila dibandingkan dengan ruang perkantoran atau ruang pujasera. Sesuai dengan perhitungan nilai market data sekitar aset bisa diketahui bahwa nilai pasar tanah setempat adalah Rp5.002.000,- per meter persegi. Hasil perhitungan menunjukkan bahwa nilai tanah dengan perhitungan pendapatan untuk guest house, ruang perkantoran dan ruang pujasera berturut-turut adalah sebesar Rp7.085.300,- per meter persegi, Rp2.928.795,- per meter persegi, dan Rp1.025.032,- per meter persegi. Jadi dapat disimpulkan bahwa yang bisa menghasilkan keuntungan yang optimal adalah usaha di bidang guest house.

Use of property which is currently used as a gas station on Jemursari Surabaya considered inadequate. It is because there were some modern stations with more complete facilities. To overcome this, conducted research that aims to find out the highest and best purpose based on physical, legal regulations, financial and usage so that can give optimal value and profit. The next research is used to review a more optimal allocation alternatives based on the highest and best use principle function. The method in this research is analyzing productivity, market analysis, and the value of investment property. The research showed that the value of property for the guest house is 29.548.147.844,- Rupiahs, office spaces 17.306.561.256,- Rupiahs, and restaurants 7.674.265.841,- Rupiahs. Based on the analysis of financial reconciliation of NPV, IRR, PBP and ROI value, it can be concluded that the guest house is considered to be able to gain more profit when compared to office spaces or restaurant. According to the calculations of the value market data about the assets can be known that local land market value is 5.002.000,- Rupiahs per meter square. The calculation show that the value of the land with the calculation of income for the guest house, office spaces, and restaurants is equal to 7.085.300,- Rupiahs per meter square, 2.928.795,- Rupiahs per meter square, and 1.025.032,- Rupiahs per meter square. So it can be concluded that guest house can generate optimal profit.

Kata Kunci : penggunaan tertinggi dan terbaik, guest house, ruang perkantoran, ruang pujasera