REVIEW LAND AND BUILDING TAX FOR THE PURPOSE OF LOCAL GOVERNMENT REVENUE INCREASE: THE CASE STUDY IN BANTUL REGENCY

Sugiasih, Ir. Suryanto, MSP.

2013 | Tesis | S2 Magist.Prnc.Kota & Daerah

Indonesia adalah suatu negara yang terdiri dari banyak pulau yang memiliki potensi, budaya dan situasi ekonomi yang berbeda, sehingga peraturan baru, yang mentransfer otoritas dan sumber pendapatan dari pemerintah pusat ke pemerintah daerah, diperkenalkan pada tahun 1999. Dengan demikian, pemerintah daerah dimungkinkan untuk merancang dan menentukan kebijakan lokal mereka sendiri yang sesuai dan responsif terhadap kebutuhan dan situasi khusus daerah. Dalam rangka mencapai desentralisasi fiskal lebih lanjut, dibahas dan diusulkan bagaimana meningkatkan pendapatan pemerintah daerah dengan berfokus pada Pajak Bumi dan Bangunan. Peningkatan Pajak dan Bumi dan Bangunan tidak hanya akan meningkatkan pendapatan pemerintah tetapi juga akan mendorong pemilik tanah untuk memaksimalkan penggunaan tanah. Dalam rangka untuk menguji masalah keuangan yang ada pada pemerintah daerah, Kabupaten Bantul yang merupakan salah satu kabupaten yang khas di mana urbanisasi baru saja mulai terpilih sebagai model untuk penelitian ini. Studi ini adalah penelitian kualitatif yang meliputi prosedur-prosedur seperti pengumpulan data, analisis data, dan interpretasi hasil. Data dalam penelitian ini adalah data NJOP, data harga tanah berdasarkan laporan notaris, dan data harga tanah berdasarkan hasil wawancara. Secara umum, analisis data dilakukan dengan membandingkan antara NJOP dan harga tanah di tiga wilayah: wilayah yang terpengaruh oleh urbanisasi, wilayah yang sedikit terpengaruh oleh urbanisasi, dan wilayah yang tidak terpengaruh oleh urbanisasi. Hasil analisis menunjukkan bahwa perbedaan NJOP dan harga tanah pada wilayah yang pertama dibandingkan dengan wilayah kedua dan ketiga adalah cukup besar. Di wilayah yang pertama, rata-rata perbedaan antara NJOP dan harga tanah RP420.000,00, sementara itu di wilayah dua dan tiga hanya mencapai Rp120.000,00 dan Rp21.000,00. Meskipun terdapat perbedaan yang besar antara nilai NJOP dan nilai harga tanah, persentase NJOP terhadap harga tanah tidak banyak berbeda, berkisar antara 45% - 60%. Ada empat cara yang dipertimbangkan untuk meningkatkan pendapatan pemerintah daerah. Pertama, pemerintah daerah dapat dengan mudah meningkatkan tarif pajak Pajak Bumi dan Bangunan. Kedua, pengenalan tarif pajak yang berbeda dari Pajak Bumi dan Bangunan, tergantung pada penggunaan lahan dapat dipertimbangkan. Ketiga, dalam rangka mengurangi kesenjangan antara NJOP dan harga pasar riil lahan, revaluasi nilai tanah secara teratur untuk NJOP dapat lebih sering dilakukan. Terakhir, dalam rangka untuk mengurangi masalah biaya mahal revaluasi harga tanah, pengenalan peningkatan otomatis dari NJOP secara paralel baik dengan tingkat inflasi umum rata-rata kenaikan harga perumahan di daerah yang relevan atau harga penjualan properti dapat dipertimbangkan.

Indonesia is a country which consists of many islands having different potencies, cultures and economic situations, so new legislations, which transferred part of central government’s authorities and revenue sources to local governments, were introduced in 1999. Thus, local governments enable to design and decide their own local policies which could be tailored and responsive to their special regional needs and situations. In order to achieve further fiscal decentralization, it is discussed and proposed how to increase local government’s revenue by focusing on the Land and Building Tax. Having increased Land and Building Tax is not only will increase government`s revenue, but also will encourage owner`s land to maximize land utilization. In order to examine the existing financial problems of local governments, the Bantul Regency, which is one of the typical regencies where urbanization has recently started, is chosen as the model regency for this research. This study is a qualitative research involving procedures, such as collecting data, analyzing data and interpreting findings. The data are NJOP data, land price data based on the notary reports, and land price data based on the interview. In general, data analysis was done by comparing between NJOP and land price in three regions: region that is affected by urbanization, region that is slightly affected by urbanization, and region that is not affected by urbanization. The result showed that the difference of NJOP and land price in the first region compared the second region and third region is large enough. In the first region, the average gap between NJOP and land price is Rp420.000,00, while in the second region and in the third region reach only Rp120.000,00 and Rp21.000,00. Even though there is a large gap between NJOP and land prices in the three regions, percentage of NJOP to land price in every region is not much different, ranging from 45 % - 60 %. There are four ways to be considered to increase the revenue of Land and Building Tax. Firstly, a local government can simply increase the tax rate of the Land and Building Tax. Secondly, an introduction of different tax rates of the Land and Building Tax, depending on the usage of land can be considered. Thirdly, in order to decrease any gap between NJOP and real market price of lands, regular revaluation of land value for NJOP can be more frequently conducted. Lastly, in order to mitigate the problem of the expensive costs of revaluation of land prices, an introduction of an automatic increase of NJOP in parallel either with a general inflation rate, an average increase of housing price or sales price of the property could be considered.

Kata Kunci : Pajak Bumi dan Bangunan, NJOP, desentralisasi, sumber pendapatan