PENENTUAN NILAI INTRINSIKSAHAM PT CIPUTRA PROPERTY TBK. UNTUK KEPENTINGAN PEMBELIAN KEMBALI/BUY BACK SAHAM

Budi Prasodjo, Ir., Drs. Wakhid Slamet Ciptono,, MBA, MPM, Ph.D

2013 | Tesis | S2 Magister Ek.Pembangunan

Pada dasarnya, penelitian ini bertujuan untuk mengestimasi nilai intrinsik saham PT Ciputra Property Tbk. dalam rangka aksi korporasi pembelian kembali saham/ shares buy back dilakukan dengan menggunakan pendekatan pendapatan yang mengaplikasikan metoda arus kas terdiskonto (discounted cash flow) dan pendekatan perbandingan data pasar (relative valuation). Data yang digunakan terdiri dari data laporan keuangan PT Ciputra Property Tbk. selama 5 tahun terakhir dari 2007 sampai dengan 2011. Analisis metoda arus kas terdiskonto (discounted cash flow) dilakukan dengan cara: analisis proyeksi penjualan atau pendapatan, proyeksi laporan keuangan, proyeksi arus kas bebas (free cash flow), penentuan tingkat diskonto atau tingkat balikan yang diharapkan dan estimasi nilai. Analisis pendekatan perbandingan (relative valuation) dimulai dengan mencari perusahaan yang sebanding dalam bidang usaha yang sama selanjutnya memilih dan menetapkan multiples atau rasio yang sesuai dari perusahaan pembanding. Multiples ini digunakan untuk mengkonversi nilai buku variabel yang relevan dari PT Ciputra Property Tbk. menjadi estimasi nilai pasar. Multiples atau rasio yang digunakan adalah: PER (Price Earning Ratio), PBV (Price to Book Value) dan P/S (Price to Sales Ratio). Hasil penelitian dengan menggunakan metoda discounted cash flow dan relative valuation diperoleh estimasi nilai intrinsik saham PT Ciputra Property Tbk. per 31 Desember 2011 berkisar antara Rp499 sampai dengan Rp577. Hasil penilaian dengan menggunakan relative valuation, diperoleh hasil sebagai berikut: untuk estimasi nilai saham per lembar PT Ciputra Property Tbk. dengan menggunakan rasio PER sebesar Rp366 berdasarkan PBV sebesar Rp172 dan rasio P/S sebesar Rp499. Dari hasil rata-rata ketiga nilai tersebut kemudian diberikan pembobotan dan ditambahkan control premium didapatkan hasil bahwa nilai saham PT Ciputra Property, Tbk. per lembar berdasarkan relative valuation adalah sebesar Rp499. Sementara perhitungan menggunakan metoda discounted cash flow didapatkan hasil sebesar Rp444 per lembar saham dan ditambahkan control premium menjadikan nilai saham menjadi Rp577 per lembar saham. Kemudian didapatkan rekonsiliasi nilai saham sebesar Rp546 per lembar saham. Adapun jika melihat hasil pembelian kembali yang dilakukan perseroan selama bulan Desember 2011 harga saham yang dibeli kembali berkisar antara Rp460 sampai dengan Rp505 per lembar saham. Berdasarkan hasil analisa dan realisasi pembelian saham, harga saham PT Ciputra Property Tbk. pada saat penutupan bursa tanggal 31 Desember 2011 sebesar Rp490 per lembar termasuk masih undervalued.

Basically, this research objected to estimating an intrinsic value of PT Ciputra Property Tbk. shares when buy back acted by using discounted cash flow method and relative valuation. This research also used data of PT Ciputra Property Tbk. financial statements during the last five years from 2007 until 2011. Analysis method of discounted cash flow conducted by: sales or earnings projection analysis, financial statement projection, free cash flow projection, discount rate determination and value estimation. Relative valuation started with searching similar company in the same field of industry, choosing and specifying appropriate ratio or multiples from similar companies. This Multiples used to convert a relevant book value variable from PT Ciputra Property Tbk. become an estimation of market value. Multiples or ratio which used were: PER (Price Earning Ratio), PBV (Price to Book Value) and P/S (Price to Sales Ratio). The result from this research by using discounted cash flow method obtained an intrinsic value estimation of PT Ciputra Property Tbk. share per 31 Desember 2011 range from Rp499 up to Rp577. Result by using relative valuation obtained the following result: for the estimation of stocks price per share PT Ciputra Property Tbk. by using PER equal to Rp366 using PBV ratio equal to Rp499 and using price to sales ratio equal to Rp172. The mean from this three method and added control premium equal to Rp499 per share. Meanwhile when we using discounted cash flow method we calculated to Rp444 and added control premium to Rp577 per share. Then we reconciled two approaches and noted at Rp546 per share. The company had buy back their shares along December 2011 within range Rp460 up to Rp505. Based on this both approaching and share buy back action, price of PT Ciputra Property Tbk. share at 31 December 2011 while noted at Rp 490 per share possibility of undervalued.

Kata Kunci : discounted cash flow, relative valuation, PER (Price Earning Ratio), PBV (Price to Book Value), P/S Ratio (Price to Sales Ratio).