MODEL PENILAIAN ALTERNATIF PENENTUAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP): PENDEKATAN KAPITALISASI PENDAPATAN PROPERTI KOMERSIAL APARTEMEN DI JAKARTA

Untung Supardi, S.Pi.,M.Si., Bapak Prof. Dr. Insukindro, M.A.

2012 | Disertasi | S3 Ilmu Ekonomi dan Studi Pembangunan

NJOP yang seharusnya digunakan untuk tujuan PBB, dalam perkembangannya telah digunakan oleh masyarakat untuk berbagai kepentingan. Sayangnya, penentuan NJOP terutama objek PBB komersial belum optimal dan mencerminkan nilai pasar. Pendekatan penilaian yang digunakan masih terbatas dengan data pasar dan kalkulasi biaya. Mekanisme penilaian tanah dan bangunan dilakukan secara terpisah, sehingga hasilnya belum tentu mencerminkan nilai pasar properti sebagai satu kesatuan investasi yang utuh dan tidak dapat dipisah-pisahkan. Faktanya, nilai tanah bergantung kepada optimalitas bangunan di atasnya. Jika pengembangan bangunan di atasnya optimal, nilai tanahnya menjadi optimal dan berlaku sebaliknya. Tanah yang telah dikembangkan untuk tujuan komersial akan meningkat nilainya. Peningkatan potensi nilai tanah yang telah dikembangkan untuk tujuan komersial dapat dinilai dengan pendekatan kapitalisasi pendapatan yang penerapannya telah diatur dalam Undang-Undang PBB. Tahap yang sulit dan perlu dilakukan dengan teliti dan hati-hati dalam penerapan pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah merumuskan perhitungan tingkat kapitalisasi pendapatan yang lebih lengkap dan realistis. Rumus perhitungan tingkat kapitalisasi yang telah dikembangkan oleh peneliti dan ahli penilai terdahulu berbeda-beda, ambiguitas dan belum ada rumus yang baku. Di samping itu, dalam pembentukan model penaksir tingkat kapitalisasi dan proses penilaian jarang dilakukan dengan mempertimbangkan kriteria produktivitas properti yang optimal (kriteria Highest and Best Use/HBU) dan aplikasi Sistem Informasi Geografis (SIG). Tujuan penelitian ini adalah untuk mengembangkan model penilaian alternatif untuk menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) bumi apartemen di Jakarta dengan pendekatan kapitalisasi pendapatan dan aplikasi SIG. Untuk penelitian tersebut menggunakan data apartemen di Jakarta selama kurun waktu tahun 2007-2009, yang dikumpulkan dengan metode purposive sampling. Penaksiran tingkat kapitalisasi pendapatan apartemen dilakukan dengan analisis regresi berganda dengan metode penaksir Least Squares Dummy Variable (LSDV). Hasil penelitian menunjukkan beberapa temuan. Rata-rata tingkat kapitalisasi pendapatan apartemen di Jakarta dengan rumus baru (Rbaru) dan rumus yang dikembangkan oleh Rose (RRose) tidak berbeda signifikan. Meskipun demikian, perhitungan Rbaru dapat dianggap lebih lengkap dan realistis sesuai dengan karakteristik investasi dan pasar properti. Rata-rata tingkat kapitalisasi pendapatan apartemen (Rbaru) di wilayah di Jakarta berbeda signifikan. Jarak apartemen ke CBD berpengaruh positif secara signifikan, sedangkan tingkat optimalisasi pengembangan lahan berpengaruh negatif secara signifikan terhadap tingkat kapitalisasi pendapatan apartemen, pengaruh tersebut sesuai dengan teori ekonomi. xi Rata-rata NJOP bumi apartemen di Jakarta Pusat dan Jakarta Selatan yang dihasilkan oleh model penilaian baru berbeda signifikan dengan yang dihasilkan oleh model penilaian lama (Direktorat Jenderal Pajak), sedangkan apartemen di Jakarta Barat dan Jakarta Utara tidak berbeda signifikan. Hasil model penilaian baru dapat menunjukkan adanya potensi NJOP setiap apartemen yang masih dapat dikenakan PBB.

Assessed value of land and building (NJOP) has been applied in various non Land and Building Tax (PBB) purposes. Unfortunately, NJOP does not optimally reflect market value. The existing approach to estimate NJOP is separately between market data comparison for land and cost for building. The market value of land depends on the existence of building attached on it. When the building is optimally developed, the value of land will reflect optimally market value. In this condition, it better to use income capitalization approach to estimate the value, and the law of PBB allows it. Since the existing capitalization formula developed are various, ambiguous and not standard, the application of income capitalization approach has to carefully, realisticly and completely formulate the rate of income capitalization. Moreover, in estimating the rate has to consider optimal productivity criteria of property (Highest and Best Use/HBU) and application of Geographic Information Systems (GIS). The purpose of this study is to develop an alternative NJOP of land's apartment in Jakarta using the income capitalization approach and GIS application. The study uses data of apartments in Jakarta in the period 2007 to 2009. The data was collected by purposive sampling method. Estimation of the rate of income capitalization uses multiple regression analysis with Least Squares Dummy Variable (LSDV) estimator. The results show that the average income capitalization rate of apartments in Jakarta with a new formula (Rnew) and Rose’s formula (RRose) does not differ significantly. However, the average income capitalization rate of apartment (Rnew) differ significantly in Jakarta region. Moreover, the distance apartment to CBD are positively significant, while the optimization level of land development is negatively significant on the income capitalization rate of apartments. The average assessed land value of apartments in Central Jakarta and South Jakarta estimated by income capitalization approach and GIS application are differently significant, while apartments in the West Jakarta and North Jakarta are not differently significant. The application of income capitalization approach results a potential NJOP that can be levied on the Land and Building Tax.

Kata Kunci : pendekatan kapitalisasi pendapatan, NJOP, PBB, HBU, SIG, LSDV, CBD, tingkat optimalisasi pengembangan lahan