EVALUASI STUDI KELAYAKAN ASPEK KEUANGAN PROYEK RENOVASI PUSAT PERBELANJAAN (MALL) PASCA OPERASIONAL TC SURABAYA

Ika Rahmawati, Prof. Dr. Indra Wijaya Kusuma, MBA.

2012 | Tesis | S2 Magister Manajemen

Tujuan penelitian ini adalah untuk evaluasi studi kelayakan proyek renovasi pusat perbelanjaan Tunjungan City pasca operasional dari aspek keuangan sebagai dasar untuk menentukan strategi perusahaan ke depan, dan untuk mengevaluasi kondisi investasi apakah masih sesuai dengan rencana awal atau tidak. Selain itu, hasil evaluasi memberikan alternatif keputusan apakah pada sewa 5 tahun kedua diteruskan atau dihentikan. Gedung Tunjungan City merupakan aset cagar budaya Pemerintah Kota Surabaya, yang kemudian disewakan kepada PT Tunjungan City Hope Full untuk direnovasi menjadi pusat perbelanjaan pusat kegiatan ekonomi dengan konsep one stop service, di tengahtengah persaingan ketat di industri mall atau pusat perbelanjaan di kota Surabaya. Metode yang digunakan dalam penelitian adalah metode deskritif. Data penelitian didapat dari hasil wawancara dan data historis dari manajemen serta dan hasil kuisioner tenant. Kriteria aspek keuangan meliputi evaluasi nilai IRR (Internal Rate Of Return), NPV (Net Present Value), PI (Profitability Index), PP (Payback Period). dan BEP (Break Event Point). Analisis dilakukan untuk periode kontrak II dengan 3 skenario alternatif yaitu optimis, moderate dan pesimis. Pada penelitian ini juga menggunakan analisis sensitivitas untuk mengetahui faktor-faktor apa yang mempengaruhi hasil studi kelayakan proyek renovasi. Hasil analisis menunjukkan bahwa aspek keuangan proyek renovasi tidak layak untuk umur investasi 5 tahun, karena nilai rata-rata NPV negatif, IRR di bawah tingkat discount rate yang diharapkan oleh pemilik modal, nilai PI kurang dari 1. Perpanjangan sewa kontrak periode kedua tidak layak dilanjutkan kecuali ada perubahan yang signifikan pada peningkatan hunian sewa, kenaikan harga sewa, negoisasi ulang dengan Pemerintah Kota Surabaya terkait dengan harga sewa gedung dan grace period atas penggantian biaya investasi renovasi gedung. Hasil analisis sensitivitas menunjukkan faktor-faktor yang mempengaruhi studi kelayakan antara lain tingkat hunian sewa, kenaikan tarif sewa, kenaikan tarif service charge, kenaikan beban operasional.

The purpose of this study is to evaluate the financial aspect of feasibility study Tunjungan City renovation project after operational as a basis to determine the next corporate strategy. It analyzes whether the actual condition is still going according to the initial investment expectation. To decide the continuity for the second 5 years lease term. Tunjungan City (previously known as Siola) is one of the cultural heritages owned by Surabaya City Government and rented by PT Tunjungan City Hope Full, is being renovated with one stop service concept as a shopping centre and business district, in a tight competitive mall industry in Surabaya. This study using descriptive method with data resources obtained through interviews, and historical data from the management also questionnaires filled by tenants who are already operating. The criteria for financial aspect evaluation consist of IRR (Internal Rate of Return), NPV (Net Present Value), PI (Profitability Index), PP (Payback Period) and BEP (Break Event Point). The analysis is performed for the second lease term contract using three alternative scenarios are optimistic, moderate and pessimistic. Sensitivity analysis is performed to identify dominant factors that affecting the feasibility study of Tunjungan City project. The results found in this study shown that the alternative for financial feasibility of Tunjungan City project, is not feasible for 5 years investment contract, based on the negative NPV value, under expectation IRR value, and the value of PI below 1. It is advisable to discontinue the contract for the second lease term unless there is significant increase in occupancy rate, increase in rental fees for tenant, re-negotiations with the Surabaya City Government related to the rental fees and grace period on the investment cost payback for the renovation. Based on the sensitivity analysis, there are several factors that affecting this feasibility study, which are occupancy rate, the increase in rental fee and service charge fee, and the increase of operational expenses.

Kata Kunci : Pusat Perbelanjaan, Studi Kelayakan, Aspek Keuangan, Analisis Sensitivitas