ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE ANALYSIS) PADA LAHAN SDN KARET TENGSIN 01 PAGI, KOTA ADMINISTRASI JAKARTA PUSAT, DKI JAKARTA TAHUN 2011

Ambarita Ulvah, S.T., Dr. Ertambang Nahartyo, M.Sc.,

2011 | Tesis | S2 Magister Ek.Pembangunan

Analisis pemanfaatan lahan SDN Karet Tengsin 01 Pagi, Kelurahan Karet Tengsin, Kecamatan Tanah Abang dengan menggunakan metode Highest and Best Use, dilakukan dengan cara analisis produktivitas properti dalam aspek hukum dan peraturan serta aspek fisik dan lokasi menggunakan wawancara dengan mengambil sampel secara khusus (purposive sampling) kemudian dilanjutkan analisis SWOT sehingga diperoleh alternatif penggunaan yang memungkinkan. Analisis selanjutnya adalah analisis pasar mengenai kondisi perekonomian serta aspek-aspek yang mempengaruhi permintaan dan penawaran properti, analisis sistem informasi geografis, analisis kelayakan keuangan untuk setiap usulan penggunaan, serta analisis kerjasama investasi. Dalam penelitian ini, data yang akan dianalisis terdiri dari data primer dan data sekunder. Data primer meliputi data penilaian tanah, penilaian indikator persaingan, data pendapatan, sewa dan pengeluaran yang diajukan sebagai alternatif penggunaan, diperoleh dengan bentuk wawancara berstruktur, sedangkan data fisik yang meliputi ukuran, bentuk tapak, topografi, utilitas dan lain-lain diperoleh melalui observasi langsung. Data sekunder diperoleh dari Badan Pusat Statistik dan Suku Dinas Tata Ruang Kota Administrasi Jakarta Pusat. Dari hasil analisis didapatkan dua usulan penggunaan lahan yang layak dan memungkinkan yaitu pengembangan bangunan Mixed Used Apartemen-Ritel dan Apartemen-Kantor. Berdasarkan analisis produktivitas, analisis pasar, indikator kelayakan keuangan dengan Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Pay Back Period (PBP), Benefit Cost Ratio (BCR), maka penggunaan Apartemen-Ritel diindikasikan yang terbaik dibandingkan Apartemen-Kantor, sehingga dapat disimpulkan bahwa alternatif penggunaan Apartemen-Ritel merupakan yang paling optimal. Analisis selanjutanya adalah membandingkan skema kerjasama antara skema sewa-menyewa dengan skema bangun guna serah. Sehingga Pemerintah Daerah DKI Jakarta dapat menjadikannya sebagai acuan pengembangan investasi dengan investor.

The highest and best use method is applied to analyze parcel of elementary school 01 Pagi, Kelurahan Karet Tengsin, Kecamatan Tanah Abang. It conducted with analysis of property productivity in law aspect, regulation and also aspect of physical and location, continue with SWOT analysis so it can be obtained a possible alternative usage. Thus, conducted with supply and demand market analysis, geographic information system analysis, finance feasibility analysis for each usage proposal and also investment scheme analysis. In this research, the data to be analyzed consist of primary data secondary data. Primary data containing the land valuation, the market competition, the incomes data, rent and expenditure that rose to be an alternative size measure, tread’s form, topography, utility and others was obtained through direct observation. Secondary data was obtained from Statistical Center Organization (BPS) and urban planning department of Kota Administrasi Jakarta Pusat. From the result of the analysis was gained two competent and possible farm usage proposals that is the use of apartment-retail and apartment-office. Based on the indicator of finance feasibility by Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Pay Back Period (PBP), Benefit Cost Ratio (BCR), thus, the mixed use of apartment-retail to be best indicated comparing to apartmentoffice, so that can be concluded that the alternative using of apartment-retail represent the most optimal. Subsequent analysis was to compare the scheme of coorperation between the rental scheme with built operate transfer scheme, so local government of DKI Jakarta can make it as benchmark development investment by investor.

Kata Kunci : penggunaan tertinggi dan terbaik, sistem informasi geografis, bangun serah guna, sewa-menyewa, mixed used, net present value (NPV), internal rate of return (IRR), pay back period (PBP), benefit cost ratio (BCR).