PERJANJIAN NOMINEE DALAM KEPEMILIKAN TANAH OLEH WARGA NEGARA ASING DI BALI (STUDI KASUS DI KABUPATEN BADUNG)

Anjarini Kencahyati, Prof. Dr. Sudjito, S.H., M.Si.

2011 | Tesis | S2 Magister Kenotariatan

Penelitian mengenai Perjanjian nominee dalam kepemilikan tanah oleh warga Negara asing di Bali (studi kasus di Kabupaten Badung) bertujuan untuk mengetahui akibat hukum terhadap perjanjian nominee ketika nominee tidak diketahui keberadaannnya dan bentuk penyelesaian ketika terjadi sengketa para pihak yang terikat suatu perjanjian nominee. Penelitian ini merupakan penelitian dengan pendekatan yuridis empiris yaitu penelitian yang didasarkan pada penelitian lapangan, tetapi untuk melengkapi data yang diperoleh dari penelitian lapangan dilakukan penelitian kepustakaan. Data yang diperoleh baik dari penelitian kepustakaan maupun dari penelitian lapangan akan dianalisis dengan cara deskriptif kualitatif, yaitu metode analisis data dengan mengelompokan dan menyeleksi data yang diperoleh dari penelitian lapangan menurut kualitas dan kebenarannya, kemudian dihubungkan dengan teori-teori yang diperoleh dari studi kepustakaan, sehingga diperoleh jawaban atas permasalahan yang diajukan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa Hak Pakai dianggap kurang menguntungkan bagi warga negara asing sehingga penerapan berbagai peraturan tentang Hak Pakai di Bali khususnya di Kabupaten Badung tidak berjalan dengan baik sehingga menempuh cara dengan menggunakan perjanjian nominee dalam kepemilikan tanah di Bali. Dengan adanya perjanjian nominee, orang asing cukup meminjam identitas dari seorang warga negara Indonesia yang tinggal di Bali untuk dicantumkan namanya dalam suatu sertifikat tanah dan warga negara asing menilai bahwa perjanjian ini jauh lebih praktis dan menguntungkan untuk kedua belah pihak. Secara teknis di lapangan penulis melihat beberapa permasalahan akan timbul apabila tanah tersebut akan dipindahtangankan sementara nominee meninggal dunia, menghilang, atau tidak diketahui alamatnya, akan tetapi persoalan-persoalan tersebut telah diantisipasi oleh orang asing yang bersangkutan dengan membuat suatu perjanjian yaitu perjanjian nominee, yang secara garis besar diperjanjikan sebagai berikut: 1. Pernyataan bahwa tanah tersebut dibeli dengan uang dari orang asing yang bersangkutan dan nominee hanya dipinjam namanya untuk dipakai keatas nama tanah tersebut dalam sertifikat. Segala biaya yang timbul dari pembelian tanah tersebut ditanggung oleh orang asing (misalnya biaya pajak/, IMB). 2. Dibuat perjanjian antara orang asing dengan nominee tersebut suatu perjanjian sewa-menyewa tanpa batas waktu dan dengan biaya sewa yang direkayasa, sehingga seolah-olah legal dan tidak melanggar peraturan. 3. Dibuat surat kuasa mutlak dari orang bali (nominee) kepada orang asing yang isinya boleh menjual dan menyewakan kepada siapapun dan surat kuasa tersebut tidak dapat dicabut lagi. 4. Dalam perjanjian nominee mengikat seluruh ahli waris kedua belah pihak baik dari orang asing maupun dari pihak nominee.

Research on the nominee agreement in the ownership of land by foreigner in Bali (a case study in Badung District) aims to determine the legal impact toward nominee agreement when the nominee is not known their existences and the form of settlement when dispute arise between the parties bound by a nominee agreement. This research is an empirical-juridical approach research that is based on field research, and to complete data obtained from field research, library research is conducted. Data that are obtained from both library research and field research will be analyzed with descriptive-qualitative method, the method of data analysis by classifying and selecting the data obtained from field research according to the quality and veracity, connected with theories derived from literature study, so the answer of the problems posed is obtained. The research result shows that the Right of Use shall be deemed less profitable for the foreigners so that the implementation of various regulations on the Right of Use in Bali especially in Badung District do not run well, so they use nominee agreement in the ownership of land in Bali.With the agreement nominee, the foreigners just borrow the identity of an Indonesian citizen who lives in Bali to include his name in a certificate of land and foreign citizens considered that the agreement is far more practical and beneficial to both parties. Technically, the author analyze several problems that will arise if the land is transferred while the nominee dies, disappears, or unknown his address. But, these problems have been anticipated by the foreigner concerned by making an nominee agreement, which is agreed as follows: 1. The statement that the land was purchased with money from foreign accounts and nominee is only borrowed his name to be used in the name of the certificate. Any costs arising from the purchase of the land is borne by foreigners (such as tax expenses /, building permits). 2. An a rent agreement is created between the foreigner and the nominee without the limit of the time and with the engineered rent’s fee, so as if it is legal and not against the rules. 3. absolute power of attorney is made from the Indonesian citizen (nominee) to foreigners who may sell and lease it to anyone and such power of attorney can not be revoked anymore. 4. The nominee agreement is binding on all heirs of both parties between foreigners and nominee.

Kata Kunci : perjanjian nominee, kepemilikan tanah, warga negara asing, Bali.