INDICATING THE EXISTENCE OF MALAYSIAN HOUSING MARKET BUBBLE IN 2009: A MARKET FUNDAMENTAL APPROACH

Ahmad Shahrin Bin Said, Dr. Wakhid S. Ciptono, MBA., MPM.

2011 | Tesis | S2 Magister Ek.Pembangunan

Salah satu dari mekanisma yang memacu krisis ekonomi baru-baru ini adalah satu fenomena yang disebut property bubble yaitu kondisi atau situasi apabila harga sebenar (real price) sesuatu asset itu akan meningkat pada mulanya secara dramatik untuk tempo beberapa bulan atau tahun, dan kemudian secara mendadak jatuh secara dramatik. Baru-baru ini telah tersebar diantara pihak-pihak penting dalam bidang property mengenai persoalan sama ada property bubble ini sedang terbentuk atau pun tidak. Hal yang membingungkan lagi adalah apabila terjadinya property bubble ini, harga property akan meningkat mendadak sehingga tidak mampu dimiliki oleh publik atau pun pembeli rumah umum. Dan difahami juga di dalam property bubble ini, bahwa harga meningkat bukan karena permintaan asas dari pasar, tetapi telah dinaikkan secara artificial oleh spekulator di dalam pasar properti. Keadaan tersebut juga dialami oleh pasar property di Malaysia. Ini kerana telah terlihat meningkatnya harga rumah di sebagian kawasan di Klang Valley, Pulau Pinang dan Johor dan ini telah menimbulkan kerisauan tentang terjadinya peningkatan harga ini akan meluas ke beberapa daerah lain di negara ini dan juga ke beberapa sektor property yang lainnya. Walaupun sesetengah ahli ekonomi berpandangan bahwa property bubble ini tidak boleh diidentifikasi dan tiada teori yang layak untuk mendukung sebab terjadinya kejadian ini, tetapi ahli ekonomi dari Amerika, Robert Schiller, berpendapat sebaliknya dan mengatakan property bubble ini dapat diidentifikasi melalui penggunaan indikator pasar perumahan atau housing market indicator. Hasil analisis mengindikasikan bahwa terdapat hubungan abnormal di antara market fundamental dan harga rumah. Paling signifikan adalah GDP di mana menpunyai pengaruh positif terhadap harga rumah, manakala harga rumah pada lagged pertama merupakan fundamental signifikan yang lainnya. Dari hasil estimasi model juga didapati terdapat deviasi di antara harga rumah dan harga fundamental, namun deviasi yang diestimasi ini signifikan kecil hingga bisa disimpulkan bahwa tidak terdapat situasi housing bubble pada tahun 2009.

There is some issue has been raised about the state of the local property market. This is due to the run-up in the prices of houses in some parts of the Klang Valley, Pulau Pinang and Johor, that have raise some concern whether there could be a prelude for prices to jump in the other broader property sectors and other parts of the country. This paper aims to justifying the fundamentals or factors with the Malaysia housing market prices by applying the historical episodes of housing price and market fundamentals over the sample period. Then this paper will stimulate a model that will be used to recognize any presence of housing price bubble for year 2009 by comparing the actual and fundamental housing prices. The quarterly data of fundamentals from 2001 to 2009 were used as a sample to construct estimation model to obtain the fundamental price. This fundamental price will then be measured and compared with the actual price to recognize any occurrence or existence of bubble. The interactions between house prices and economic fundamentals was looked into through Impulse Response Function (IRF) which examines the accumulated response of HPI due to an impulse or shock in one standard deviation of each fundamental. The results of this analysis justify that the House Price Index has positive accumulated response to an impulse of standard deviations in the lagged house price itself and GDP and negative response to impulse in other economic fundamentals of CPI, BLR, VACANT and COST. This deviation then was analyzed to measure the extent of the bubble term. The added bubble term measured for Q1 2009 is about 0.25%, 1.24% for Q2 and 0.50% for Q3. However the result shows no presence of bubble term in Q4 as the actual price fell below the fundamentals price

Kata Kunci : housing bubble, economic fundamentals, error correction model, impulse response function