Analisis selisih royalti terhadap nilai investasi Pemerintah Kota Y :: Studi pada Alun-alun Mall

BINTORO, Nugroho Suryo, Dr. Akhmad Makhfatih, M.A

2010 | Tesis | S2 Magister Ekonomika Pembangunan

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui nilai wajar royalti yang seharusnya dibayarkan PT.X Kepada Pemkot Y dengan menggunakan pendekatan pendapatan yang mengaplikasikan metode serah-guna bangunan. Analisis metode karus kas terdiskonto (discounted cash flow) dilakukan dengan cara: mengestimasi pendapatan kotor potensial alun-alun, tingkat kekosongan, menentukan biaya operasi, dan menentukan tingkat kapitalisasi. Data yang digunakan adalah data primer dan sekunder atas subjek penelitian yakni Alun-Alun Mall Kota Y. Kontrak perjanjian dengan metode Serah-guna bangunan Alun-Alun Mall dilakukan oleh pihak I kepada pihak ke II selama 25 tahun. Analisis dilakukan dengan menggunakan tiga skenario yakni pesimis, moderat dan optimis. Hasil estimasi nilai bangunan diperoleh bahwa Indikasi nilai properti bagi pemerintah daerah adalah sebesar 31 persen dan bagi investor sebesar 69 persen untuk skenario pesimis, sedangkan skenario moderat menunjukkan prosentase indikasi nilai properti 64 persen bagi investor dan 36 persen bagi pemerintah daerah. Adapun skenario ketiga yakni optimis persentase indikasi nilai properti adalah 59 persen bagi investor dan 41 persen bagi pemerintah daerah. Berdasarkan ketiga skenario tersebut, maka dapat diindikasikan bahwa pemerintah daerah dirugikan. Sebaikanya nilai yang dapat ditawarkan oleh pemerintah daerah adalah 30 persen bagi investor dan 70 persen bagi pemerintah daerah.

This research aims to estimate a royalty fair value that should be paid by X’s firm (lease) to the Local Government (lessor) by using discounted cash flow method which applicated build operate transfer (BOT). Discounted cash flow analysis method conducted by: estimated gross potential income, loss collection, operational cost, and capitalization). The build operate transfer (BOT) method agreement of Alun-Alun Mall has executed by first party to the second party for 25 years. This Analysis’s using three scenario consist of: pessimist, mostlikely and optimist. The result is obtained by pessimist scenario shows that percentage of lessor is 31 percent and 69 percent for lease. Otherwise , mostlikely scenario showing 64 percent for lease and 36 percent for lessor. On the other hand, third scenario, optimist shows that percentage of property value indication is 59 percent for lease and 41 percent for lessor. Based on the scenarios, it can be assumed that lessor has losed out. Lessor should have revaluation of percentation by 30 percent for lease and 70 percent for lessor.

Kata Kunci : Serah guna bangunan (BOT), Arus kas terdiskonto (DCF), Discounted cash flow (DCF), Bulit operate transfer (BOT)