Analisis hubungan nilai sewa real dan tingkat hunian pada multifamily housing (Apartement) di kawasan CBD (Central Business Distric) Kota Jakarta

DIPONEGORO, Ali Akbar, Dr. Wakhid Slamet Ciptono, M.B.A.,M.P.M

2010 | Tesis | S2 Magister Ekonomika Pembangunan

Harga sewa dan tingkat hunian merupakan dua informasi penting yang diperlukan oleh sebuah aktivitas penilaian, khususnya aktivitas penilaian “income producing properties”. Metode penilaian dengan menggunakan pendekatan pendapatan bagi jenis properti ini, memaksa penilai untuk dapat melakukan sebuah proses peramalan aliran kas bersih (net operating income) yang akurat, di mana penentuan harga sewa dan tingkat hunian sebagai salah satu bagiannya. Terdapatnya hubungan simultan di antara keduanya menjadikan pemahaman atas perilaku dari masing-masing variabel dan dampaknya pada variabel lainnya menjadi sesuatu yang penting, terlebih karena peran keduanya dalam penetapan “effective gross income” (EGI). VAR (Vector Autoregression) menjadi alat analisis yang digunakan untuk menganalisa hubungan diantara mereka. Impulse response function dan variance decomposition menjadi bagian dari analisis yang dilakukan untuk dapat memahami respon salah satu variabel terhadap guncangan yang terjadi pada variabel lainnya dan persentase kontribusi dari masing-masing variance variabel dalam menjelaskan forecast error variance yang terjadi terhadap peramalan salah satu variabel endogenous. Uji kointegrasi pada model VAR dengan menggunakan ”Johansen Cointegration Test” dilakukan untuk melihat stabilitas hubungan antar variabel pada jangka panjang. Hasil yang diperoleh menunjukkan penolakan atas hipotesis nol yang menyatakan tidak terdapatnya hubungan yang terkointegrasi dari dua variabel endogenous pada tingkat kepercayaan 95 persen. Sementara itu, pengujian hipotesis nol lain yang menyatakan terdapatnya satu hubungan yang terintegrasi tidak dapat ditolak.

Rent and occupancy rate are two information’s that needed by an appraisal activity, especially income producing properties assessment activities. An application of income approach as a valuation method for this type of property, forced an appraiser to make an accurate forecasting of net cash flow (net operating income), where determination of rent and occupancy rate are part of it. The simultaneous relationship between both of them made an understanding of each variable behaviors and the impact to another variable is important things, moreover because of their role on effective gross income (EGI) determination. VAR (Vector Autoregression) is a tool of analysis that used to analyze the relationship of them. Impulse response function and variance decomposition are parts of analysis that was used to take an understanding of a response of one endogenous variable to a shock of another endogenous variable and a percentage contribution of each variables variance on explained forecast error variance that resulted by forecasting one of endogenous variables. Cointegration testing of the VARs model was done by Johansen Cointegration Test to check the stability of relationship among endogenous variables on the longrun. The result of this test shows a rejection of null hypothesis that argue there is no co integrated relations among two endogenous variables. Meanwhile, another test of null hypothesis that argue one relation was integrated could not rejected.

Kata Kunci : Harga sewa,Tingkat hunian,VAR (Vektor autoregression),Impulse response function,Variance decomposition,Uji kointegrasi (Johansen Cointegration Test)