Analisis perolehan abnormal return pada investasi properti komersial

SILITONGA, Ronald Tulus Maruli, Prof. Eduardus Tandelilin, Ph.D

2010 | Tesis | S2 Magister Ekonomika Pembangunan

Pengujian efisiensi informasi terhadap pembentukkan tingkat keuntungan pada pasar investasi properti komersial merupakan tema utama yang diambil oleh penulis dalam melakukan penelitian ini. Dengan berasumsi bahwa tingkat keuntungan normal adalah merupakan tingkat keuntungan yang stasioner pada setiap periode waktunya sebagai wujud dari implementasi ekspektasi adaptif (adaptive expectation) oleh para pelaku di dalam pasar aset real estate, maka penulis melakukan pengukuran tingkat keuntungan normal melalui metode pengujian stasioneritas ADF (Augmented Dickey-Fuller test) sebagaimana yang umum digunakan oleh para peneliti lainnya. Dampak atas siklus properti pada periode tahun 2001 kuartal 1 terhadap perubahan dalam menerapkan “adaptive expectation” ditangkap oleh penulis melalui aplikasi “trend break analysis”. Kemudian, deviasi antara pertumbuhan tingkat keuntungan aktual terhadap nilai estimasi pertumbuhan tingkat keuntungan digunakan sebagai proksi untuk mengukur besaran nilai abnormal return yang diperoleh oleh investor dan terhadapnya dilakukan pengujian efisiensi bentuk lemah “weak-form efficiency” dengan cara melakukan regresi atas data nilai abnormal return periode satu tahun ke depan terhadap anormal return di masa kini dan masa lampau. Untuk memperoleh gambaran yang lebih jelas dalam mengestimasi perolehan abnormal return oleh investor, penulis melakukan pengujian lebih lanjut atas perolehan nilai abnormal return terhadap variabelvariabel bebas berupa informasi atas kondisi fundamental makro dan mikro di pasar real estate. Hasil estimasi atas model regresi yang digunakan, menunjukkan beradanya pasar real estate di dalam kondisi pasar yang efisien dalam bentuk lemah. Pengujian lebih lanjut dengan memasukkan variabel-variabel bebas fundamental makro dan mikro (nilai tukar riil, GDP riil, tingkat hunian, tingkat penjualan dan tingkat suku bunga riil) untuk menggambarkan pembentukkan abnormal return, dan hasil yang diperoleh menunjukkan dimungkinkannya variabel-variabel bebas tersebut untuk digunakan dalam memprediksi perolehan abnormal return di masa datang. Hal ini ditunjukkan oleh signifikannya variabel-variabel bebas baik secara bersama-sama maupun secara parsial (kecuali variabel tingkat suku bunga riil), sehingga dapat disimpulkan bahwa pasar real estate tidak efisien dalam bentuk setengah kuat “semi-form efficiency” tersebut dalam menjelaskan perolehan abnormal return di pasar real estate.

An Information efficiency testing for determination of the return on commercial properties investment is a main theme used by the writer to do this research. Based on an assumption that normal rate of returns is a stationer rate of return for every single periods as an implication of adaptive expectation, the writer made a measurement of normal rate of returns by Augmented Dickey- Fuller stationary test method as a common method as used by other researchers. The Impact of property’s cycle at 2001 quarter 1 to the changes of application of the investor’s adaptive expectation was captured by applying trend break analysis. Then, deviations between actual first differences of rate of return to estimation first difference of rate of return used as a proxy of abnormal returns earned by investors and regressed the value of lead one year period of abnormal returns to their past and current value as an examination of weak-form efficiency. To take a clearer explanation on abnormal returns estimation earned by investors, the writer made an extension examination to abnormal returns earned to their information’s of fundamental conditions of macroeconomics and microeconomics in real estates market. The results showed that real estate markets are efficient to weak-form efficiency. An extension examinations made by an inclusion of independent variables such as macroeconomics and microeconomics fundamental (real exchange rate, real gross domestic product, absorption rate, occupancy rate and real interest rate) to show that independent variables should use to predict the future abnormal returns determination. This reflects by simultaneously or partially significance of independent variables (an exception to real interest rate), so we could make a conclusion that real estate markets are inefficient to the semi-form efficiency on determined future abnormal return.

Kata Kunci : Investasi properti komersial,perolehan abnormal return,Pengujian hipotesis efisiensi pasar,Analisis perpotongan tren,Variabel fundamental