Penilaian Jalan Tol Ruas Cawang-Tomang-Pluit menggunakan pendekatan pendapatan tahun 2010

PUTRANTO, Ahmad Nurdi, Prof. Eduardus Tandelilin, M.B.A., Ph.D

2010 | Tesis | S2 Magister Ekonomika Pembangunan

Jalan tol merupakan properti khusus yang mampu menghasilkan pendapatan. Penelitian ini berusaha untuk menyediakan informasi berkaitan dengan penyajian nilai pasar wajar hak pengusahaan jalan tol konsesi Cawang- Tomang-Pluit yang dimiliki oleh PT. Jasa Marga (persero) Tbk. Penilaian secara umum mengacu pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007. Nilai properti diestimasi menggunakan pendekatan pendapatan. Discounted Cash Flow (DCF) digunakan untuk mengestimasi nilai sekarang dari aliran kas bersih. Tingkat diskonto diestimasi menggunakan Weighted Average Cost of Capital (WACC). Pertumbuhan volume lalu lintas dan tarif tol merupakan variabel yang sangat penting dalam penelitian ini. Hal ini dikarenakan kapasitas jalan tol yang terbatas dan penentuan tarif tol yang sulit ditentukan jumlah dan waktu berubahnya. Pendapatan tol diestimasi menggunakan dua pendekatan yaitu rumus logistik transportasi dan analisis tren pendapatan. Estimasi pendapatan tol menggunakan rumus logistik transportasi dilakukan dengan mengestimasi volume lalu lintas dan asumsi pertumbuhan konstan atas tarif jalan tol setiap 2 (dua) tahun. Estimasi pendapatan tol menggunakan analisis tren pendapatan dilakukan dengan mengestimasi pertumbuhan lalu lintas rata-rata dan proyeksi pertumbuhan ekonomi Indonesia.

Toll road is a special property that is able to generate income. This study attempted to provide information relating to the presentation of fair market value of the Cawang-Tomang-Pluit toll road concession rights owned by PT. Jasa Marga (Persero) Tbk. Assessment generally refers to the Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007. Property values are estimated using income approach. Discounted Cash Flow (DCF) is used to estimate net present value of net cash flow. Discount rate is estimated using the Weighted Average Cost of Capital (WACC). Traffic volume growth and toll roads tariff is a very important variable in this study. This is because the limited capacity of toll roads and difficulty on determining amount and time changes of toll roads tariff. Toll revenues are estimated by using two approaches i.e. transportation logistics formula and revenue trend analysis. Toll revenue estimation using a transportation logistics formula is conducted by estimating the traffic volume and constant growth assumption of toll roads tariff every 2 (two) years. Toll revenue estimation using a trend analysis is conducted by estimating average traffic growth and projections of economic growth in Indonesia.

Kata Kunci : Konsesi Cawang,Tomang,Pluit,Properti khusus,Pendekatan pendapatan,DCF,WACC,Rumus logistik transportasi