Pemanfaatan analisis spasial dalam penyesuaian fisik dan aksesbilitas pada penentuan NJOP tanah di Kecamatan Klojen Kota Malang tahun 2009

SETIYAWAN, Nova Hary, Dra. Wahyu Hidayati, M.Si

2010 | Tesis | S2 Magister Ekonomika Pembangunan

Penentuan nilai jual obyek pajak (NJOP) diawali dengan pembuatan konsep Zona Nilai Tanah (ZNT) secara manual (analisis spasial yang sifatnya manual). Pengelompokan bidang-bidang tanah ke dalam suatu ZNT dipertimbangan berdasarkan bidang-bidang tanah tersebut mempunyai nilai tanah sama, karakterisitik fisik tanah yang tidak jauh berbeda, dan mempunyai potensi nilai tanah sama. ZNT yang telah terbentuk selanjutnya akan ditentukan nilai indikasi rata-ratanya dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar. Pendekatan ini dilakukan dengan mengumpulakan data obyek pembanding dan diberikan penyesuaian dengan tingkat prosentase tertentu. Seorang penilai pajak akan mengalami kesulitan untuk menentukan prosentase penyesuaian secara obyektif jika identifikasi karakteristik fisik tanah dilakukan secara manual, sehingga pemberian prosentase penyesuaian hanya berdasarkan perkiraan-perkiraan. Kondisi demikian mengakibatkan NJOP tanah yang dihasilkan cenderung lebih subjektif. Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi tingkat penyesuaian atribut fisik dan aksesbilitas tanah untuk menentukan NJOP tanah secara objektif melalui analisis spasial secara digital berbasis Sistem Informasi Geografis (SIG). Penelitian dilakukan di wilayah kecamatan Klojen, kota Malang menggunakan variabel kelerangan tanah, jarak dari jalan utama dan jenis penggunaan lahan. Analisis spasial dilakukan dengan menggunakan aplikasi Arcview versi 3.1 dengan pendekatan tumpang susun (overlay). Hasil penelitian ini mampu memvisualisasikan dan mengidentifikasi tingkat penyesuaian dari karakter fisik tanah dan menghasilkan peta tematik yang menunjukkan prosentase penyesuaian dari setiap zona nilai tanah. Melalui metode perbandingan dapat dihasilkan nilai indikasi rata-rata dari 48 ZNT dengan nilai terendah Rp422.916 dan tertinggi Rp4.546.746. Berdasarkan hasil uji kualitas penilaian disimpulkan bahwa assessment ratio di wilayah penelitian sudah memiliki kecenderungan mendekati data pasar tetapi masih belum ditetapkan secara seragam. Analisis variabilitas menunjukkan bahwa tingkat assessment ratio masih mempunyai tingkat variabilitas dan dispersi (penyebaran) yang belum memenuhi standar IAAO yaitu di bawah 15 persen dengan nilai Coefficient of Dispersion (COD) dan Coefficient of Variation (COV) sebesar 16,59212 persen dan 19,89747 persen. Hasil tendensi sentral menunjukkan bahwa hasil penilaian memiliki assessment ratio sesuai standar IAAO yaitu antara 0,90 – 1,10, dengan rata-rata 0,99385 dan rata-rata tertimbang 0,95043. Kesimpulan dari penelitian ini menunjukkan bahwa dengan pamanfaatan analisis spasial dalam menentukan NJOP tanah dapat membantu penilai dalam mempertimbangkan penyesuaian fisik dan aksesbilitas sehingga memperoleh hasil penilaian yang obyektif.

Determining the selling value of tax object (NJOP) begins with drafting the land value zone (ZNT) manually (the nature of spatial analysis manual). Grouping land parcels into ZNT is considered based on the same value, physical characteristic that is not much different, and have the same potential land value. Further, an average indication value (NIR) will be determined on each ZNT using the market data comparison approach. This approach is done with the object of comparison synthesize data and provided adjustments to the level of a certain percentage. A tax assessor will find it difficult to determine objectively the percentage adjustment if the identification of the physical characteristics of land done manually. Thus giving a percentage adjustment based solely on individual estimates. These conditions resulted in selling value (NJOP) produced tend to be more subjective. This study aims to identify the level of adjustments on physical and accessibilty attributes of land to determine objectively NJOP through spatial analysis of digitally-based Geographic Information System (GIS). Research conducted in the Klojen district, the city of Malang using variable of land elevation, distance from the main road and the land use pattern. Spatial analysis is done using Arcview version 3.1 application with overlay method. The results of this study are the ability to visualize and identify the level of adjustment on the physical character of land and produce thematic maps that show the percentage adjustment of each land value zone. Through the comparison method can produce average indication value (NIR) of 48 ZNT with the lowest value Rp422,916 and the highest Rp4.546,746. Overall, on mass appraisal performance evaluation concluded that the ratio in this study area has a tendency toward market value but still not yet uniformly defined. Variability analysis showed that the level of assessment ratio still has a level of variability and dispersion (spread) do not meet IAAO standards which are below 15 percent by value coefficient of dispersion (COD) and coefficient of variation (COV) of 16.59212 percent and 19.89747 percent. The result in this study shows that the central tendency of assessment has comply IAAO standard which is between 0.90 to 1.10, with an average of 0.99385 and the weighted average of 0.95043. The conclusion of this study shows that using spatial analysis on determining land selling value of tax object (NJOP) can assist the assessor to considering the physical and accessibilty adjustments to obtain an objective assessment results.

Kata Kunci : Analisis spasial,Penyesuaian fisik,Penyesuaian aksesbilitas,Uji kualitas penilaian, spatial analysis, physical and accessibilty adjustment, appraisal performance evaluation