Analisis faktor aksesibilitas dan efek noise jalan tol pada nilai tanah :: Studi di sekitar pintu tol Jati Asih Jalan Tol Jakarta Outer Ring Road Ruas Cikunir-Hankam tahun 2005-2009

DWINANTO, Andri, Drs. Ahmad Jamli, M.A

2009 | Tesis | S2 Magister Ekonomika Pembangunan

Eksternalitas infrasruktur transportasi jalan tol yang mempengaruhi nilai tanah di sekitarnya dapat dilihat dari dua sudut pandang. Pertama adalah faktor aksesibilitas yang berpengaruh positif, kedua adalah efek noise yang berpengaruh negatif. Kedua pengaruh tersebut berasosiasi mempengaruhi nilai tanah yang berada dekat dengan jalan tol. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis pengaruh faktor aksesibilitas dan efek noise jalan tol pada nilai tanah di sekitarnya. Alat analisis yang digunakan adalah analisis regresi berganda dengan data kerat lintang. Variabel terikat berupa nilai tanah, sedangkan variabel bebasnya adalah jarak ke CBD, jarak ke jalan raya, jarak ke pintu tol, dummy aksesibilitas dan dummy efek noise. Penelitian ini menggunakan data sekunder yang diperoleh dari Laporan Bulanan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah pada KPP Pratama Bekasi Selatan periode 2005–2009. Harga transaksi disesuaikan menurut jenis dan waktu transaksi berdasarkan Indeks Harga Konsumen. Penarikan sampel menggunakan teknik acak berstrata secara proposional. Hasil penelitian menunjukkan bahwa seluruh variabel bebas berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah. Nilai tanah di area observasi menjadi lebih tinggi karena keberadaan jalan tol. Faktor aksesibilitas dan efek noise jalan tol yang berasosiasi menyebabkan nilai tanah treatment group menjadi naik. Namun demikian kenaikan tersebut tidak sebesar yang terjadi di daerah yang tidak terkena efek noise (control group).

Toll road’s externalities which effect on land value can be seen by two angles. Positively via accessibility and negatively via noise effect, both associated to effect on land value nearby toll road. This research aims to analyze impact of toll road’s accessibility factor and noise effect on land value, by using multiple regression analysis with cross section data. The dependent variable is the land value, and the independent variable is distance to CBD, distance to main road, distance to toll gate, dummy accessibility and dummy noise effect. Secondary data used in this research are taken from the Monthly Report of Bekasi’s Notary/PPAT period 2005–2009. Transaction price adjusted by variety and time based on Consumer Price Index. Sample has been pulled by proportionally stratified random sampling method. The results shows that independent variables give influence significantly to land value. Land value in the observation area become higher because of the existence of toll road. Accessibility factor and noise effect associated cause treatment groups’ land value increase. That increasing is not as high as other area without noise effect (control group).

Kata Kunci : eksternalitas, aksesibilitas, efek noise, jalan tol, externalities, accessibility, noise effect, toll road