Analisis pengaruh keberadaan terminal bus terhadap nilai tanah di wilayah sekitarnya :: Studi pada Terminal Bus Kartasura tahun 2003-2007

SURANTO, Adi, Prof. Dr. Iswardono S. Permono, M.A

2009 | Tesis | S2 Magister Ekonomika Pembangunan

Keberadaan terminal bus dapat menjelma menjadi sebuah eksternalitas terhadap nilai tanah disekitar terminal bus tersebut berada. Eksternalitas tersebut bisa berupa positif atau negatif. Perkembangan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) di daerah sekitar terminal (baru) Kartasura menunjukkan peningkatan yang drastis pada tahun 2005. Kenaikan drastis tersebut diduga karena adanya terminal (baru) Kartasura pada tahun 2005. Penelitian ini bertujuan menganalisis pengaruh keberadaan terminal bus terhadap nilai tanah di sekitarnya. Variabel dependen yang diukur pada penelitian ini adalah nilai tanah, sedangkan variabel independen terdiri dari dummy waktu transaksi, dummy lokasi, luas tanah, jarak ke jalan raya, dan jarak ke CBD. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data kerat-lintang yang diambil dari Laporan Bulanan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/Notaris Wilayah Kerja Kabupaten Sukoharjo pada Kantor Pelayanan Pajak Pratama Sukoharjo dari tahun 2003 hingga 2007. Data yang dianalisis adalah transaksi tanah yang berada di sekitar terminal terminal Kartasura (subject area) dan daerah lain yang tidak terpengaruh secara langsung terhadap keberadaan terminal Kartasura (control area) sebagai pembanding. Alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah uji beda dua rata-rata dan analisis regresi berganda. Hasil penelitian menunjukkan bahwa variabel dummy waktu transaksi, dummy lokasi, luas tanah, dan jarak ke jalan raya berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah. Tanah di sekitar terminal mempunyai nilai lebih tinggi sesudah adanya terminal daripada sebelum adanya terminal. Nilai tanah di sekitar terminal (subject area) lebih tinggi daripada di control area. Luas tanah dan jarak ke jalan raya berpengaruh secara nyata dan negatif terhadap nilai tanah.

The existence of a bus station may produce externalities to the land value around it. The externalities can be positive or negative. Trend of the land assessment value (NJOP) around the bus station increased drastically in 2005 when the bus station started to operate. The objective of this research is to analyze the influence of the bus station to land value around it. The dependent variable is the land value, and the independent variable are dummy variable of transaction period, dummy variable of location, land size, distance to main road, and distance to CBD. This research used cross section data which taken from the Monthly Report of the Sukoharjo’s PPAT/Notary during 2003 until 2007. The analyzed data were land transaction around Kartasura bus station (subject area) and an area which is not directly influenced by the bus station (control area) as a comparator. Comparison of the mean values and multiple regression analyses were used to analyze the factors influencing the land value. The results shows that dummy variable of time period, dummy variable of location, land size, and distance to main road influence significantly to the land value. The subject area’s land value has higher value after the bus station exist than before. The subject area’s land value has higher value than the control area’s. Land size and distance to main road have the marked and negative influenced to land value.

Kata Kunci : Eksternalitas,Terminal bus,Nilai tanah,Subject area,Control area,externalities, bus station, land value, subject area, control area