Dampak keberadaan terminal bus pada nilai tanah di wilayah sekitarnya :: Studi pada Terminal Bus Giwangan Yogyakarta tahun 2002-2007

DINIATY, Dewi, Prof. Dr. Iswardono S. Permono, M.A

2009 | Tesis | S2 Magister Ekonomika Pembangunan

Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis dampak keberadaan terminal bus pada nilai tanah di wilayah sekitarnya. Keberadaan terminal bus akan menimbulkan dampak eksternalitas terhadap daerah sekitarnya. Dampak eksternalitas tersebut dapat berupa positif yaitu terjadinya kenaikan nilai tanah, tetapi di sisi lain juga mengakibatkan eksternalitas negatif berupa kemacetan, kebisingan, polusi udara, pemukiman kumuh dan masalah sosial lainnya. Keberadaan terminal bus Giwangan Yogyakarta telah mengakibatkan terjadinya kenaikan nilai tanah yang drastis. Kenaikan nilai tanah ini tercermin pada kenaikan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) di wilayah sekitar terminal Giwangan. Kenaikan drastis tersebut diduga karena adanya terminal Giwangan yang beroperasi pada akhir tahun 2004. Variabel yang digunakan dalam penelitian ini adalah variabel dependen yaitu nilai tanah, dan variabel independen yaitu terdiri dari dummy waktu transaksi, dummy lokasi, luas tanah, jarak ke jalan raya, dan jarak ke CBD. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data kerat-lintang yang diambil dari Laporan Bulanan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/Notaris di Wilayah Kerja Kecamatan Umbulharjo pada Kantor Pelayanan Pajak Pratama Yogyakarta dari tahun 2002 hingga 2007. Data yang dianalisis adalah transaksi tanah yang berada di wilayah sekitar terminal bus Giwangan (subject area) dan daerah lain yang tidak terkena dampak langsung dari keberadaan terminal bus Giwangan (control area) sebagai pembanding. Alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah uji beda dua rata-rata dan analisis regresi berganda. Hasil penelitian menunjukkan bahwa variabel dummy waktu transaksi, dummy lokasi, luas tanah dan jarak ke jalan raya berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah. Nilai tanah sesudah adanya terminal lebih tinggi dibandingkan dengan nilai tanah sebelum adanya terminal. Nilai tanah di sekitar terminal (subject area) lebih tinggi dibandingkan dengan nilai tanah di control area.

The objective of this research is to analyze the impact of the bus station existence to land value around it. The existence of bus terminal can be an externalities to land value around it. The externalities can be positive that is increasing of the land value. or negative, but on the other side also causing negative externality in the form of jam, noise, air pollution, dirty settlement and other social problem. Existence bus terminal of Giwangan Yogyakarta have been caused of increased drastically of land value. Trend of the land assessment value (NJOP) around the bus station increased drastically in 2004 when the bus station exist. The dependent variable is land value, and the independent variable are dummy variable of transaction period, dummy variable of location, land size, distance to main road, and distance to CBD. This research used cross section data which taken from the Monthly Report of the Yogyakarta’s PPAT/Notary during 2002 until 2007. The analyzed data were land transaction around Giwangan bus terminal (subject area) and an area which not directly influenced by the bus terminal (control area) as comparator. Compare mean test and multiple regression analyses were used to analyze the factors influencing the land value. The results shows that dummy variable of time period, dummy variable of location, and land size, distance to main road influence significantly to land value. The subject area’s land value has higher value after the bus station exist than before. The subject area’s land value has higher value than the control area’s.

Kata Kunci : Terminal bus,Eksternalitas,Nilai tanah,Subject area,Control area, bus terminal, externalities, assess the land, subject area, control area.