Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai rumah sederhana di kawasan padat permukiman :: Studi pada Kecamatan Pakualaman Kota Yogyakarta tahun 2009

RAYASAPUTRA, Herlian Agung, Dra. Wahyu Hidayati, M.Si

2009 | Tesis | S2 Magister Ekonomika Pembangunan

Ketersediaan lahan yang terbatas disertai laju pertumbuhan penduduk yang terus meningkat di tahun 2009 ini, berdampak pada penciptaan kawasan padat permukiman khususnya di wilayah perkotaan. Faktor kepadatan Permukiman merupakan eksternalitas negatif yang diindikasikan sebagai penyebab terjadinya penurunan kualitas lingkungan permukiman di sebagian Kota Yogyakarta khususnya di Kecamatan Pakualaman. Hal ini dapat dilihat dari kondisi sanitasi dan ketersediaan fasiltas air bersih pada rumah-rumah warga yang tergolong sederhana (rumah sederhana). Penurunan kualitas lingkungan menghasilkan konsep pemikiran atau pandangan masyarakat yang menilai rendah rumah yang memiliki sanitasi buruk apabila dibandingkan dengan rumah yang bersanitasi baik. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi nilai rumah sederhana di kawasan padat permukiman seperti luas bangunan, luas tanah, tingkat sanitasi dan ketersediaan fasilitas air bersih. Serta menganalisis distribusi spasial kisaran nilai rumah berdasarkan tingkat sanitasi di kawasan padat permukiman di Kecamatan Pakualaman. Alat analisis yang digunakan adalah regresi linier berganda dan SIG (Sistem Informasi Geografi). Data yang diperlukan terdiri dari nilai rumah sederhana yang ditetapkan sebagai variabel dependen, sedangkan variabel independennya antaralain: data luas bangunan, luas tanah, dummy fasilitas air bersih dan dummy sanitasi. Semua data tersebut diperoleh dari informasi masyarakat di kawasan padat permukiman menggunakan metode wawancara. Data nilai rumah diproksi dengan nilai penawaran yang dianggap sebagai Willingness to Accept, sehingga perlu disesuaikan dengan harga transaksi yang ada di daerah penelitian agar harapannya nilai penawaran akan mendekati nilai rill atau sebenarnya, tidak overvalue. Bentuk penyesuaiannya adalah mencari trend atau rata-rata persentase (%) penurunan nilai penawaran terhadap harga transaksi. Data harga transaksi yang diperoleh merupakan data cross section pada tahun 2008 dengan asumsi tidak ada pengaruh perubahan harga rumah pada tahun tersebut. Selain itu dalam penelitian ini juga menggunakan control area untuk mengetahui perbedaan rata-rata antara nilai rumah sederhana di kawasan padat (subject) dan tidak padat (control). Hasil penelitian dari analisis regresi menunjukkan bahwa variabel luas bangunan, luas tanah, jarak ke CBD, dummy fasilitas air bersih dan dummy sanitasi,berpengaruh secara signifikan terhadap nilai rumah sedangkan hasil analisis Sistem Informasi Geografi meunjukkan pola nilai kisaran rumah sederhana yang mengikuti pola karakteristik lingkungannya.

The limited land availability is followed by increasing growth population rate in 2009 has affect the making of dense settlement area, especially in urban area, such as Yogyakarta. The densities of settlements are negative externality which is indicated as a presence of decreasing environmental quality of settlement especially in Pakualaman Sub district, Yogyakarta City. So it may affect the value of any house in its area. That case can be seen from the sanitation condition and the availability of fresh water facilities in the citizen house that generally classify as a simply house. The decreasing of environmental quality can result the concept of thinking or society perception in housing assessment such as lower price for house which has low sanitation than house which has high sanitation. The purpose of this research is to analyze many factors that affecting simply house value at dense settlement area, such as building size, land width, sanitation degree and the availability of fresh water facilities. As well as in analyze spatial distribution of simply house values based on degree of sanitation at dense settlement area Pakualaman Sub district. Analysis instrument used here are Multiple Linear Regression Analyse and GIS (Geography Information System). Dependent variable in this research is a simply house value, while independent variables consist of building size, land width, dummy of fresh water facilities and dummy of sanitation. The data which is used in this research are house value data from the general public informatio n in dense settlement area through interview method. In this case the house value from bargain value which is called Willingness to Accept, so it is important to make appropriate with transaction price. As a result is the bargain value will equal to the real value, but not overvalue. The appropriate way is to calculate a trend or percentage average of the decreasing of bargain value with transaction price. The data of transaction price are cross section data in the year of 2008 with assumption that there is no influence from the changing of house price in those years. In this research, control area used to know the difference average of simple house in dense settlement area as subject area and no dense settlement area as control area. The result of regressio n analysis shows that the variables such as building size, land width, distance to CBD (Center Business District), dummy of fresh water facilities and dummy of sanitation, affecting significantly toward house value, while the result of analysis of GIS (Geography Information System) show the pattern from range of simply house value follow the pattern of environmental characteristic.

Kata Kunci : Kepadatan permukiman,Nilai rumah sederhanaRegresi linier berganda dan SIG,settlement density,value of simply house,multiple linear regression,GIS