Analisis faktor-faktor yang mempengaruhi nilai sewa ruko dan tingkat penyesuaiannya, 2007 :: Studi pada Kota Mataram

MUSLIM, Moh. Zakki, Prof. Dr. Iswardono S. Permono, M.A

2008 | Tesis | S2 Magister Ekonomika Pembangunan

Pembangunan rumah toko (ruko) di wilayah Kota Mataram saat ini berkembang cukup pesat. Perkembangan tersebut menyebabkan berbagai pihak ingin mengetahui lebih banyak informasi tentang jenis properti ini. Dari aspek bisnis, investor membutuhkan informasi tentang biaya investasi, nilai sewa dan harga jual. Dari aspek penerimaan negara, pemerintah perlu mengoptimalkan penerimaan pajak baik di pusat maupun di daerah, yang dapat diperoleh dari pembangunan jenis properti ini. Informasi yang menjembatani kepentingankepentingan tersebut di atas antara lain adalah Nilai Jual Objek Pajak. Nilai sewa dapat dijadikan dasar penentuan NJOP dengan menggunakan metode pendapatan, yaitu salah satu metode penilaian properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property) seperti halnya ruko. Pada metode pendapatan diperlukan informasi nilai sewa dan tingkat kapitalisasi. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi nilai sewa properti ruko dan tingkat penyesuaiannya. Faktor-faktor yang diduga berkaitan erat dengan nilai sewa properti ruko adalah karakteristik lokasi yaitu jarak properti ke CBD Kota Mataram dan lebar jalan depan; karakteristik fisik yaitu luas lantai bangunan, lebar depan bangunan, jumlah lantai bangunan, umur bangunan, dan fasilitas daya listrik terpasang. Data lintas sektoral yang digunakan dalam penelitian ini diperoleh dengan metode stratified proportional purposive sampling pada kompleks ruko yang ada di wilayah Kota Mataram. Jumlah sampel yang digunakan dalam penelitian ini adalah sebanyak 80 sampel. Data yang dikumpulkan berupa data primer dari hasil observasi lapangan dengan cara wawancara langsung ataupun wawancara melalui telepon dengan pemilik dan penyewa, serta data sekunder yang berasal dari Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan (KPPBB) Kota Mataram dan Kantor Bappeda Kota Mataram. Selain itu, sumber data sekunder juga diperoleh dari, agen properti dan pengembang di Kota Mataram. Metode analisis data yang digunakan dalam penelitian ini terdiri dari dua bagian, yaitu analisis regresi linier berganda untuk mengetahui faktor-faktor yang berpengaruh terhadap nilai sewa ruko dan analisis statistik yang dipakai untuk menghitung rata-rata tingkat penyesuaian nilai sewa ruko untuk selanjutnya dideteksi hubungan sistematis antara tingkat penyesuaian dengan nilai sewanya. Hasil penelitian menunjukkan bahwa variabel-variabel faktor lokasi yaitu jarak ke CBD Kota Mataram dan lebar jalan depan serta variabel-variabel faktor fisik yaitu luas lantai bangunan yang disewakan dan umur efektif bangunan yang terbukti mempengaruhi variasi nilai sewa ruko secara signifikan. Keempat variabel tersebut membentuk model faktor penentu nilai sewa ruko yang secara bersama-sama menjelaskan variasi nilai sewa ruko dengan daya jelas (R2) sebesar 60,1%. Dari hasil analisis diperoleh angka rata-rata tingkat penyesuaian nilai sewa properti ruko di Kota Mataram adalah sebesar -24,17%. Hasil deteksi hubungan sistematis antara tingkat penyesuaian dengan harga sewa menunjukkan hubungan yang bersifat progresif.

Shophouse complex development in Mataram Municipality has grown rapidly. This rapid development draws various party to know more amount information about this kind of property. In the business aspect, investor requires information about investment expense, rent value and selling price. In the state revenue aspect, government needs to optimalize of tax revenue, either center and district government, which can be obtained from the development this kind of property. One among information which can link above importances is Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Rent value can be made as a determination base of NJOP by using income method, that is one of the assessment method for income producing property as does shophouse. The income method needs information about rent value and capitalization rate. This research objective is to analyze factors that influences shophouse property rent value and adjustment rate of it. Factors which are connected tightly with shophouse property rent value in Mataram Municipality are distance to CBD, width of front road, rented building floor square, frontage of building, number of floor, effective age of building use and electricity facility. Cross section data that is used in this research come from stratified proportional purposive sampling on several shophouse complex in Mataram Municipality. There are 80 samples that is used in this research. The source of primary data is come from observation result by the direct interview or interview by telephone with owner or tenant. The secondary data that is used come from The Office of Mataram Property Tax Service and The Office of Mataram Planning and Development Region Committee. Besides that, the secondary data source also got from property agent and property developer in Mataram Municipality. Data analysis method that is used in this research consists of two parts, there are the multiple regression analysis to identify influence factors of shophouse property rent value and statistic analysis to explore the adjustment rate of shophouse property rent value, and continued furthermore with the detection of systematic connection between adjustment rate to the rent value. This research result shows that variables of distance to CBD, width of front road, rented building floor square and effective age of building use influences significantly to variation of shophouse rent value. The four variables form a determinant model of shophouse rent value in which together explain the variation of shophouse rent value with predictive power (R2) equal to 60,1%. Based on statistic analysis obtained result that number of average adjustment rate rent value of shophouse property in Mataram Municipality is -24,17%. The systematic connection detection between adjustment rate to the rent value result indicates the progressive connection.

Kata Kunci : Rumah toko,Nilai sewa,Biaya investasi,Penurunan pajak