Analisis penetapan nilai ganti kerugian properti korban luapan lumpur Sidoarjo

IRAWAN, Bambang, Prof. Dr. Eduardus Tandelilin, M.B.A

2008 | Tesis | S2 Magister Ekonomika Pembangunan

Kasus Lumpur Sidoarjo menyita perhatian publik terkait dengan kompensasi ganti kerugian properti. Proses penentuan ganti kerugian yang berlarut-larut menyebabkan tertundanya pelaksanaan pembebasan tanah korban luapan lumpur Sidoarjo sehingga selalu timbul isu ketidakadilan yang pada akhirnya diikuti protes dari masyarakat. Setelah melalui berbagai negosiasi, besaran nominal ganti kerugian telah disepakati oleh warga empat desa (Kedungbendo, Jatirejo, Siring, dan Renokenongo) di daerah terkena bencana dengan PT. Lapindo Brantas, Inc., sebagai pemegang kuasa pengeboran, pada tanggal 4 Desember 2006. Meskipun besaran ganti rugi telah ditetapkan, namun masih ada beberapa pihak yang tidak menyepakati besaran ganti rugi tersebut. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis kelayakan penentuan ganti kerugian properti korban luapan Lumpur Sidoarjo. Penelitian dilakukan dengan membandingkan nilai besaran nilai ganti rugi yang telah disetujui dengan nilai estimasi dari model penilaian properti. Model penilaian properti dibuat berdasar data jual beli properti di wilayah tersebut pada kondisi normal (sebelum terkena bencana), yang kemudian disesuaikan nilainya berdasar prinsip time value of money. Properti yang dimaksud dalam penelitian ini terbatas pada tanah dan bangunan rumah tinggal. Alat analisis yang digunakan untuk estimasi nilai properti pada kondisi normal (tidak terjadi bencana luapan Lumpur Sidoarjo) adalah regresi linear berganda dengan metode OLS (Ordinary Least Square). Untuk mengetahui kelayakan penentuan ganti kerugian yang dilakukan oleh PT. Lapindo Brantas, Inc. dengan nilai properti sebenarnya dapat dilakukan dengan menggunakan pengujian hipotesis satu sampel dengan uji signifikansi populasi rata-rata. Hasil penelitian menunjukkan bahwa variabel luas tanah, luas bangunan, lebar jalan depan, waktu transaksi, kualitas bangunan berpengaruh positif dan signifikan dengan R2 sebesar 0,904033. Ganti kerugian properti berdasarkan estimasi PT.Lapindo Brantas, Inc. berbeda secara signifikan dibandingkan dengan nilai ganti kerugian properti yang semestinya. Hasil uji signifikansi populasi ratarata menunjukkan telah terjadi over assessment dalam penentuan nilai ganti kerugian atas properti. Hal ini mengindikasikan bahwa nilai ganti kerugian yang terjadi tersebut telah layak karena berada di atas nilai yang semestinya.

Process and calculation of compensation cost of losses of land, houses, and businesses for the Sidoarjo mud flow tragedy have drawn great public attention. The long negotiation has caused delays of land acquisition and compensation payment to victims of mudflow which raises speculations of unjust compensation. After several negotiations, the nominal amount of compensation was agreed on December 4 2006 by four villages (Kedungbendo, Jatirejo, Siring, dan Renokenongo) at the disaster area and as the owner of drilling project which was PT Lapindo Brantas, Inc. Nevertheless, parts of victims consider the nominal amount of compensation is not fair. This research studies the fairness of the agreed compensation property nominal value for the victims of the Sidoarjo mudflow. This research was performed by comparing the agreed nominal amount of compensation with the estimated values based on the property price model. The model was developed based on the market property (lands and houses) prices at the region in normal condition before disaster. The market property price is then adjusted based on the principal of time value of money. Property in this research is limited to losses of lands and houses. Analysis tool which was used for estimating property value in normal condition is multiple linear regression using the Ordinary Least Square. The significance of one-sample tests of hypothesis using testing for a population mean was utilized to examine the fairness of compensation determination by PT. Lapindo Brantas, Inc. compared to the real property price. Results of analyses show that the variables of land area, house area, road width in front of houses and lands, transaction time, house quality affect significantly and positively with the R2 value of 0.904033. Analysis results also confirm that the property compensation determined by PT.Lapindo Brantas, Inc. is statistically different from the market property compensation. Results of the population mean significance test shows that nominal compensation price agreed on December 4 2006 is higher than the calculated real price on normal condition (over assessment).

Kata Kunci : Ganti rugi,Pengambilalihan,Regresi linier berganda, compensation, acquisition, multiple linear regression