Analisis transaksi jual beli hak atas tanah melalui PPAT dan jual beli di bawah tangan serta pengaruhnya terhadap penerimaan BPHTB di Kecamatan Gamping

FAHMI, Muhammad Rizal, Ir. Sumaryo, M.Si

2008 | Tesis | S2 Teknik Geomatika

Penelitian mengenai nilai transaksi peralihan hak atas tanah karena jual beli yang dilakukan melalui PPAT maupun secara di bawah tangan, dilatarbelakangi adanya keterkaitan terhadap penerimaan BPHTB dan tertib administrasi pertanahan. Peralihan hak atas tanah karena jual beli didasarkan UU No.21/1997 jo. UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB. Menurut UU tersebut, BPHTB wajib dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani PPAT. Ada kecenderungan wajib pajak menghindari kewajiban tersebut dengan memilih melakukan transaksi jual beli hak atas tanah di bawah tangan. Adanya fenomena tersebut berpotensi mengurangi pemasukan negara dari BPHTB. Selain itu, ada kecenderungan pengenaan BPHTB yang mengacu NJOP, tidak mencantumkan harga transaksi riil/harga pasar wajar. Penelitian ini bertujuan : (1) Mengetahui besar potensi kehilangan penerimaan pajak BPHTB tahun 2007 akibat adanya transaksi jual beli hak atas tanah di bawah tangan dan hal apa yang melatarbelakangi sebagian masyarakat masih melakukan transaksi tersebut. (2) Mengetahui apakah penghitungan BPHTB atas transaksi jual beli hak atas tanah melalui PPAT telah mengacu kepada ketentuan UU No.20 Tahun 2000. Penelitian ini mengambil studi kasus di Kecamatan Gamping, yang terdiri atas 5 kelurahan. Data penelitian adalah nilai transaksi hak atas tanah yang dilakukan pada awal Januari 2007 sampai dengan Desember 2007, dengan nilai transaksi di atas Rp. 10.000.000,- Pengumpulan data dengan purposive sampling, sebanyak 105 transaksi, terdiri 75 sampel transaksi jual beli hak atas tanah melalui PPAT, dan 30 data transaksi jual beli hak atas tanah di bawah tangan. Data diolah dengan pengklasifikasian data kualitatif dan data kuantitatif, dianalisis dengan menguraikan data dalam bentuk tabel-tabel yang berisi angka-angka dan persentase dalam bentuk uraian kalimat yang teratur, logis, dan efektif sehingga memudahkan pemahaman dan pengambilan kesimpulan. Hasil penelitian menunjukan bahwa (1).Nilai potensi kehilangan pajak BPHTB akibat adanya transaksi di bawah tangan di daerah penelitian sejumlah Rp. 28.286.750,-.atau sebesar 2,71% terhadap realisasi penerimaan BPHTB Kecamatan Gamping. Bila nilai tersebut terealisasikan pada tahun 2007 dapat berkontribusi 0,08% terhadap realisasi BPHTB Kabupaten Sleman. Adanya transaksi jual beli hak atas tanah di bawah tangan dilatarbelakangi: (a). Rasa saling percaya; (b). Prosesnya lebih mudah, cepat dan biaya yang dikeluarkan pun lebih ringan, (c). Kendala dana untuk pengurusan pendaftaran peralihan haknya, (d). Rendahnya pengetahuan dan pemahaman terhadap peraturan yang berlaku. baik masalah perpajakan maupun pertanahan. (2). Perhitungan BPHTB terhadap data transaksi jual beli hak atas tanah melalui PPAT, 100% telah sesuai dengan pasal 6 UU Nomor 20 Tahun 2000, dan tidak ditemukan pengenaan BPHTB menggunakan acuan NJOP.

The reason for research concerning the transfer of land rights based on land purchasing, both formal through the PPAT and informal way is it’s effect to tax income optimization and for the proper the land administration. The land rights transfer based on land purchasing refer to Act. No. 23/1997 jo Act No. 20/2000 According to these act, BPHTB had to be payed before the deed of land sale-purchase signed by PPAT. In fact, there is an evidence that the tax payer tend to avoid their obligation to pay the tax by choosing informal land sale/purchase transaction. These phenomena actually reduce the state revenue from BPHTB. In addition, the NJOP-based BPHTB have tended not refer to real transaction value. The objective of this research are : (1) identify the potential of lost BPBTHB revenue during year 2007 due to informal sale-purchasing transactions and the reason why people doing these. (2) Did the BPHTB computation have been refer to the Act No. 20/2007. The research undertake in Gamping Sub District, which comprises of 5 Kelurahans, involving data of land sale-purchased plots. The data taken from the beginning of January 2007 till December 2007, with value of transaction more than IDR. 10,000,000. The method of data collection used purposive sampling, involving 105 transaction data, comprises 75 samples of formal transactions through PPAT and 30 informal transactions. The data are processed by qualitative data and quantitative data classifications; they are analyzed by explaining the data in the form of tables containing numbers and percentage in ordered, logical and effective senteces to ease the understanding and concluding. The result of research indicates that (1) potential lost of BPHTB tax collection revenue totaled of IDR 28,286,750. It’s about 2,71 % of BPHTB revenue realization of Gamping Sub District or about 0,08 % of BPHTB tax collection realization of Sleman District. The reasons of informal transaction of land sale-purchase are (a) the mutual trust among the people, (b) the procces is easy and low cost, (c) Didn’t have much money for administrative procedures (d) lack of knowledge and apreciation to the rules of proper land administration. (2) calculation of BPHTB for formal land sale-purchase transaction have been refered to Act. No. 20/2007 article 6 but most of BPHTB on those transaction did not refer to NJOP value.

Kata Kunci : transaksi jual beli hak atas tanah di bawah tangan, transaksi jual beli hak atas tanah melalui PPAT, pajak BPHTB, informal land right sale-purchase transaction, formal land right salepurchase transaction through PPAT, BPHTB Tax