Analisis penilaian Gedung Menara Jamsostek ditinjau dari kondisi pengelolaan dan harga pasar tahun 2008

MARTADIPUTRA, Imam Rukman, Sukmawati Sukamulja, Prof., Dr

2008 | Tesis | S2 Magister Manajemen

Studi 1m bertujuan untuk menganalisis dan menghitung penilaian gedung Menara Jamsostek ditinjau dari kondisi pengelolaan dan harga pasar 2008. Penilaian ini merupakan bagian dari tugas dari Divisi Penyertaan Langsung PT. Jamsostek (Persero) dalam mengelola salah satu aset properti PT. Jamsostek (Persero) yaitu gedung Menara Jamsostek Jl. Gatot Subroto No. 38 Jakarta. Penilaian dilakukan terhitung tanggal 31 Oktober 2008. Metode penilaian yang digunakan adalah dengan Metode Kapitalisasi Pendapatan dengan arus kas terdiskonto (discounted cash flow) dikombinasi dengan menghitung nilai Terminal (terminal value) dan Modified Internal Rate of Return (MIRR) selama 10 tahun ke depan yaitu tahun 2008 - 2018. Alasan pemilihan metode ini karena dapat memberikan gambaran yang lebih akurat pendapatan suatu aset properti baik sekarang maupun masa yang akan datang dengan memperhatikan data-data di masa lampau sehingga penilai dapat memperoleh nilai wajar suatu aset properti pada periode tertentu. Hasil dari analisi~ penilaian diperoleh bahwa nilai gedung Menara Jamsostek berdasarkan kondisi pengelolaan pada tanggal 31 Oktober 2008 adalah sebesar Rp. 371.837.106.000,- dengan nilai MIRR sebesar 14,67% Sedangkan ·penilaian berdasarkan harga pasar sewa perkantoran di Jakarta pada tahun 2008 'Cfiperoleh perkiraan Nilai Pasar Gedung Menara Jamsostek sebesar. Rp. 392.980.400.000,dengan MIRR sebesar 14,36%. Nilai Gedung Menara Jamsostek berdasarkan kondisi pengelolaan lebih rt:mdah dari harga pasarnya menunjukkan bahwa pengeloaan gedung masih kurang efisien sehingga perlu adanya peningkatan tingkat hunian gedung dan penyesuaian tarif gedung diatas harga minimal service charge sebesar Rp. 49.289,-. Kata Kunci : Metode Kapitalisasi Pendapatan, Terminal Value, Modified Internal Rate of Return (MIRR), Menara Jamsostek, Kondisi Pengelolaan, Harga Pasar Sewa Perkantoran •. Tingkat Hunian, Service Charge.

This paper planned to analysis and calculate valuation of building Jamsostek Tower from a view point of management condition and market price 2008. The valuation is task of Direct Investment Division PT. Jamsostek (Persero) to manage property asset PT. Jamsostek (Persero), Jamsostek Tower located Jl. Gatot Subroto 38 Jakarta. The valuation based on data tenant October 31th 2008. Valuation method using Revenue Capitalization Method with discounted cashflow combination calculate to Terminal Value and Modified Internal Rate of Return (MIRR) during period of 2008 to 2018. The reason for using this method is to provide illustration abouJ: property revenue by considering previous data so that the valuer can obtain more appropriate proper value of property asset at certain period. The result of valuation analysis reter to management condition based on data tenant October 31th 2008 found value is IDR 371.837.106.000,- with MIRR 14,67%. While value resulted from market price is IDR 392.980.400.000,- with MIRR 14,36%. The value of Jamsostek Tower from a view management condition has lower value than market price with the result that building management less efficient. Building Management need increase occupancy rate and adjustment pricing minimal price of service charge 2008 is IDR. 49.289,-.. Keyword Revenue Capitalization Method, Terminal Value, Modified Internal Rate of Return (MIRR), Jamsostek Tower, Management Condition, Market Price Office Rental, Occupancy Rate, Service Charge.

Kata Kunci : Metode kapitalisasi pendapatan,Terminal value,Modified internal rate of return (MIRR)