Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai sewa apartemen strata title di Kota Surabaya tahun 2007

PRASETYO, Indra, Prof. Dr. Eduardus Tandelilin, MBA

2008 | Tesis | S2 Magister Ekonomika Pembangunan

Properti apartemen strata title merupakan salah satu jenis properti yang menghasilkan pendapatan. Pada umumnya pendapatan yang diperoleh adalah melalui nilai sewa unit apartemennya, sehingga properti apartemen menjadi salah satu obyek investasi yang menguntungkan bagi pemiliknya. Oleh karena itu mulai pada awal tahun 2007, pembangunan apartemen baru banyak dijumpai di beberapa lokasi di Kota Surabaya. Penelitian ini bertujuan untuk meneliti faktorfaktor yang mempengaruhi nilai sewa apartemen di Kota Surabaya pada tahun 2007. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data kerat lintang (cross section) dengan jumlah sampel sebanyak 64 sampel, yang berasal dari nilai sewa per-bulan dari 14 bangunan apartemen strata title yang sudah beroperasi minimum 10 tahun. Data yang dikumpulkan adalah data primer dan data sekunder. Sumber data primer didapatkan dari survei dan wawancara dengan pengelola apartemen, sedangkan data sekunder didapatkan dari informasi broker properti, iklan di media massa serta diskusi dengan konsultan manajemen properti PT. Procon Indonesia Surabaya. Metode analisis/sistematika yang digunakan dalam penelitian ini terdiri dari tiga bagian, yaitu analisis statistik digunakan untuk mengukur tendensi sentral, kenormalan distribusi data dan variabilitas nilai sewa. Analisis regresi dengan metode kuadrat terkecil digunakan untuk mengetahui pengaruh faktorfaktor yang diduga berkaitan dengan nilai sewa, serta analisis ketiga adalah menguji kesesuaian tanda atau uji secara ekonomi. Hasil penelitian menunjukkan bahwa variabel bebas berupa jarak apartemen dari pusat Central Business District (lokasi), luas unit, jumlah kamar tidur serta faktor ekspatriat, memberikan pengaruh yang signifikan terhadap nilai sewa apartemen strata title per-bulan, sedangkan faktor kualitas pelayanan dan fasilitas apartemen tidak memberikan pengaruh terhadap nilai sewa. Hal ini bisa dimengerti karena bagi penyewa untuk tinggal di apartemen yang memiliki nilai sewa tinggi, kedua faktor tersebut harus tersedia serta pengelola harus memberikan kualitas pelayanan yang baik. Ditinjau dari sisi manajemen apartemen, kedua faktor tersebut sudah menjadi hal umum untuk disediakan atau disiapkan. Berdasarkan hasil analisa regresi menunjukkan bahwa rata-rata nilai sewa apartemen strata title di Kota Surabaya per-bulan pada tahun 2007 adalah sebesar Rp12.138.477,00 dengan standar deviasi Rp5.849.995,00. Nilai sewa terendah sebesar Rp1.900.000,00 dan tertinggi Rp26.125.000,00 serta terdistribusi secara normal. Melalui analisis regresi diperoleh hasil bahwa lokasi bangunan apartemen, luas unit apartemen, jumlah kamar tidur unit apartemen, ekspatriat mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap nilai sewa dengan daya jelas sebesar 84,09%.

Apartment is one of income producing properties. Generally, apartment’s income comes from the rental of unit apartment. So that, apartment is being an object of investment which has a profitability for the owner in Surabaya City. That’s way, nowadays, many apartment buildings in Surabaya are being constructed since the first day in 2007. This research was being done and focused on analyzing of determining strata titled apartment rent by its influential factors in Surabaya City in 2007. This research used cross section data through purpossive sampling on strata titled apartment buildings in Surabaya, which being operating minimum within 10 years. There were 64 samples data from 14 apartment buildings used as input into regression analysis. The data comprised primary data collected from field survey or interviewing the management, and secondary data taken from property brokers, advertisement on newspapers and a management property consultant. The analysis method divided into tree sections. The first was statistical analysis that used to measure central tendency, normality of distribution and variability of rent. The second was multiple regression analysis to measure influences of factors of apartment rent. A third analysis is to test a suitablity of coefficients signage (positive or negative) which got from multiple regression analysis which being matched with economic assumsion as usually. The result of this research indicates that independent variables in the form of location apartment (which measured by the distance of each apartment from the Central Business District), the area of floor, the number of bedrooms and majority foreigner occupancy, influence significantly to dependent variable of the apartment rent per-month. On the other side, quality services and facilities variables don’t have influences anything (not significantly) to dependent variable. It means, generally, the management has done the best service for their guests/renters any time in each apartment, so that these two factors in renter’s opinion arenot the first priority to make a desicion for living in an apartment. The empirical result of this multiple regression analysis showed that mean value of rent value per-month of strata titled apartment in Surabaya in 2007 was Rp12.138.477,00 with Rp5.849.995,00 standard deviation and normaly distributed. The highest price was Rp26.125.000,00 and the lowest price was Rp 1.900.000,00 per-month. The result of the analysis showed that the factors included in research have significant influences to rent value with explanation power (R2) 84.09%

Kata Kunci : Nilai sewa,Apartemen,Strata title,Ekspatriat,Rent Value,Apartment,Strata Title,Foreigner