Segmentasi pasar properti perumahan di Kabupaten Kudus tahun 2002-2007

HARYONO, Hudiono Ardi, Dr. Akhmad Makhfatih, M.A

2008 | Tesis | S2 Magister Ekonomika Pembangunan

Adanya tindakan renovasi rumah oleh konsumen perumahan atas rumah yang dibelinya di Kabupaten Kudus menunjukkan ketidakpuasan konsumen akan rumah yang telah dipilih dan dibelinya. Ketidakpuasan yang memicu renovasi dapat disebabkan oleh beberapa faktor yang terkait dengan kondisi fisik rumah dan fasilitas yang terdapat dalam rumah dan lingkungannya ataupun yang terkait dengan kondisi demografi dan psikografi konsumen pada saat memutuskan membeli rumah. Heterogenitas konsumen yang majemuk dengan segala hal yang terkandung di dalamnya mempunyai berbagai kecenderungan yang berbeda akan rumah yang diinginkan dan dibutuhkan. Untuk itu penelitian ini dilakukan untuk menentukan segmen konsumen perumahan di Kabupaten Kudus dan menentukan hubungan keberadaan suatu segmen, kondisi demografi dan atribut fisik tertentu serta respon atas harapan atau keberadaan akan fasilitas tertentu terhadap tingkat kepuasan konsumen. Kepuasan konsumen terjadi ketika harapan dan realitas konsumen bertemu. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer yang didapatkan dari kuesioner yang diberikan kepada konsumen yang telah membeli rumah di perumahan dan menghuni rumah tersebut dalam rentang waktu 2002-2007. Untuk menentukan segmen konsumen digunakan cluster analysis, sedangkan analisis logit digunakan untuk menentukan pengaruh segmen, respon atas penambahan fasilitas dan variabel demografi, luas tanah dan harga rumah terhadap tingkat kepuasan konsumen atas rumah yang dibelinya. Berdasarkan cluster analysis terbentuk tiga segmen demografi dengan variabel pembeda utama adalah usia dan penghasilan, yaitu segmen keluarga senior dengan penghasilan menengah (full nest II), segmen keluarga muda dengan penghasilan rendah (full nest I) dan segmen keluarga muda dengan penghasilan tinggi (full nest I). Dalam segmentasi psikografi didapatkan dua segmen psikografi dengan variabel pembeda utama adalah akses ke tempat hiburan dan kemudahan akses pendidikan anak, yaitu segmen keluarga berekspektasi tinggi dan segmen keluarga yang peduli pada pendidikan dan keluarga. Dari analisis logit ditemukan bahwa jumlah keluarga dan penghasilan berpengaruh negatif terhadap tingkat kepuasan konsumen, demikian juga respon atas penambahan kamar dan sistem keamanan. Secara individu segmen yang terbentuk tidak berpengaruh terhadap tingkat kepuasan konsumen, namun bersama dengan variabel lain mempengaruhi tingkat kepuasan konsumen atas rumah yang dibelinya.

The renovation on housing that consumers have bought from developers in Kudus regency indicates that there are consumer’s dissatisfaction on the house that consumer have chosen and bought. Consumer’s disappointment have trigger out renovation caused by several factors related with physical condition on housing facility, neighborhood amenities and factors related consumer’s demographicpsychographic when they decided to buy the house they occupied. On the other side, the complexity of consumers heterogeneity with all the things within, made many different preferences on housing type. The aim of this research is to identify housing consumer segment in Kudus regency and to define relationship between housing consumers segment, demographic condition, housing facilities, neighborhood amenities and response of hope or wants to get more facilities and amenities on consumers satisfaction. It happened when expectation and reality met after consumers buying and staying on it. Using questionnaire, data of consumers buying house from developer and stay on it during 2002-2007 are collected. Cluster analysis is used to define consumers segmentation based on demographic - house price - lot size and psychographic data. After consumer segment are identified, logistic-regression analysis is used to define effect of consumer segment, response on hope or wants to get more facilities and amenities, demographic data, lot size and house price on consumer satisfaction. Based on cluster analysis, there are three demographic segments, with age and income as main difference; senior family with middle income segments (full nest II); younger family with lower income segments (full nest I) and younger family with higher income segments (full nest I). In psychographic segmentation there are two segments with access to CBD and access to family education as main difference; high expectation family segments and family segments caring on educational and household. Based on logistic regression analysis, there are negative relationship between number of family and income on consumer satisfaction, so do the response of hope/wants to get more additional room and better security system amenities. Individually the segments have no influence on consumers satisfaction, but together with all variables, it has influence on consumers satisfaction on the house they bought.

Kata Kunci : Segmentasi pasar,Konsumen perumahan,ketidak puasan konsumen,Fasilitas perumahan lingkungan yang terkait