Pengaruh pemandangan dan jarak ke danau terhadap nilai jual rumah kedua (villa) di Perumahan Kota Bunga Cianjur

FALATEHAN, A Farady, Dr. Lincolin Arsyad, M.Sc

2008 | Tesis | S2 Magister Ekonomika Pembangunan

Rumah kedua (villa) adalah tempat tinggal yang digunakan pemilik atau dapat juga oleh pengunjung lain untuk mengisi waktu luang dan masa libur yang tidak secara permanen digunakan sebagai rumah tinggal. Tujuan utama pemilikan rumah ini adalah sebagai sarana rekreasi. Kawasan Puncak Cianjur adalah lokasi rumah kedua yang dikenal. Pemandangan yang indah dan lingkungn pegunungan menjadi daya tarik masyarakat untuk memiliki rumah di kawasan ini. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis pengaruh fasilitas lingkungan, terutama pemandangan dan jarak ke danau terhadap nilai jual rumah kedua di Perumahan Kota Bunga Cianjur menggunakan hedonic price model. Selain menganalisis pengaruh pemandangan dan jarak ke danau pada masing-masing danau, penelitian ini juga bertujuan membandingkan aspek yang sama yang dihasilkan oleh masing-masing danau. Perbedaan karakteristik danau akan menghasilkan pengaruh yang berbeda. Perumahan ini memiliki dua danau dengan karakteristik berbeda, Danau Little Venice dan Danau Kota Air. Danau Little Venice memiliki sarana rekreasi. Danau Kota Air tidak memiliki sarana rekreasi tetapi memiliki pemandangan dengan daya tarik lansekap yang lebih kuat. Penelitian ini menggunakan 110 data kerat lintang (cross section) dengan metode pengumpulan data cluster sampling. Data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder. Data primer dikumpulkan dari wawancara langsung ataupun observasi lapangan. Data sekunder dikumpulkan dari Kepala Desa Cipanas dan Pacet, laporan Bulanan PPAT, dan Kantor Pelayanan Pajak Cianjur. Analisis regresi yang digunakan menggunakan nilai rumah sebagai variabel dependen dan variabel independen adalah luas tanah, luas bangunan, umur bangunan, jumlah kamar, lebar depan, jarak ke Danau Little Venice dan jarak ke Danau Kota Air, lebar jalan, dan variabel dummy untuk menunjukkan adanya pemandangan Danau Little Venice dan jarak ke Danau Kota Air serta pintu gerbang perumahan terdekat. Hasil perhitungan menunjukkan bahwa dibandingkan dengan rumah kedua yang tidak memiliki pemandangan, pengaruh pemandangan Danau Kota Air akan menambah nilai rumah kedua sebesar 19,7295% dan pemandangan Danau Little Venice sebesar 23,0349%. Hal ini diakibatkan Danau Kota Air memiliki suplai pemandangan yang lebih sedikit daripada Danau Little Venice tetapi memiliki daya tarik lansekap yang lebih tinggi. Secara umum, kelangkaan suatu produk mengakibatkan nilainya semakin tinggi. Semakin baik lansekap, maka semakin tinggi pengaruh yang dihasilkan. Hasil perhitungan juga menunjukkan bahwa pengaruh jarak ke Danau Little Venice lebih berpengaruh daripada ke Danau Kota Air. Hal ini diakibatkan karena Danau Little Venice memiliki daya tarik berupa sarana rekreasi.

A second home is a dwelling used by its owner or possibly other visitors for leisure or holiday purposes and which is not the usual or permanent place of residence of the owners and the main motive of second home ownership is for recreation reason. Kawasan Puncak-Cianjur (Puncak-Cianjur Zone) is one of the popular second home destination in West Java. This situation is determined by unique natural condition of Kawasan Puncak-Cianjur. The beautiful scenery and mountain environmental condition have attracted more and more people to purchase second home in Kawasan Puncak Cianjur. This research is conducted to analyze the impact of neighborhood amenities, especially view and proximity from lake to the second home sales value in Perumahan Kota Bunga Cianjur using Hedonic Price Model (HPM). Beside analyzing view and distance aspect of each lake, the aim of this research is also comparing the same aspect that generated by each lake. A different characteristic of lake can generate a different impact. Perumahan Kota Bunga Cianjur was choose because it has two lakes with different characteristics. One lake, named Little Venice Lake, has recreational facilities while the second one (Kota Air Lake) doesn’t have recreational facilities but it has a view with more attractive landscape. This research uses cross section data through cluster sampling on 110 data samples. The assembled data are primary and secondary data The primary data are collected from interview and field inspection. Secondary data are collected from district of Cipanas and Pacet village heads, monthly report of PPAT and from Cianjur Small Tax Office (Kantor Pelayanan Pajak Pratama Cianjur). Regression analysis use home value as dependent variable and the independent variables are lot size, building size, age of building, number of room, frontage, distance to Lake Little Venice, distance to Lake Kota Air, road width, dummy variable for presence of Lake Little Venice view, for presence of Lake Kota Air view, and for the nearest residence’s gate. The results reveal that percentage premium for view is higher in Lake Kota Air. View of Lake Kota gives premium 19,7295% to second home sales price and Lake Kota Air gives premium 23,0349% to second home sales price. This is because Lake Kota Air has scarcity of view but has more attractive landscape. In general, if demand is constant, the scarcity of a product makes it more valuable. The better is landscape, the higher is impact that generated. Meanwhile percentage premium for proximity to lake is higher in Lake Little Venice. This is because Lake Little Venice has a recreation facilities that attract people to come down.

Kata Kunci : Second home,Hedonic price model,Danau,second home,hedonic price model,lake