Analisis dampak pembangunan jalan lingkar terhadap nilai tanah disekitarnya :: Studi pada Kota Madiun Propinsi Jawa Timur tahun 2002-2007

INDRATAMA, Andhik Tri, Prof. Dr., Iswardono Sardjono Permono, M.A

2008 | Tesis | S2 Magister Ekomomika Pembangunan

Penelitian ini mempelajari hubungan antara jalan lingkar dan pembangunan perkotaan dengan menggunakan analisis regresi majemuk untuk mempelajari dampak pembangunan jalan lingkar di Kota Madiun, Jawa Timur. Teori ekonomika perkotaan menyatakan bahwa pembangunan jalan lingkar baru akan meningkatkan aksesbilitas, di mana kemudahan aksesbilitas akan tercermin dari nilai tanah yang tinggi. Penelitian ini dilakukan untuk menganalisis dampak pembangunan jalan lingkar baru pada nilai tanah, dengan menggunakan nilai tanah sebagai variabel bebas dan variabel tak bebasnya adalah jarak ke CBD, luas tanah, lebar jalan, dan waktu transaksi sebelum, pada saat, dan setelah pembangunan jalan lingkar sebagai variabel dummy. Penelitian ini menggunakan analisis regresi majemuk. Tehnik pengambilan sampel dengan menggunakan pengambilan sampel acak bertingkat secara proporsional, sebanyak 70 sampel. Data yang digunakan adalah data sekunder (cross section) dari laporan PPAT/Notaris dari tahun 2002 hingga 2007, dan dari peta digital (Sistem Informasi Geografis) KPP Pratama Madiun. Observasi dilakukan di tiga desa, Desa Winongo, Desa Ngegong, dan Desa Sogaten. Kita menggunakan tiga periode waktu, dari tahun 2002 hingga tahun 2003 untuk menunjukkan waktu sebelum pembangunan, dari tahun 2004 hingga tahun 2005 untuk menunjukkan waktu pada saat proses pembangunan, dan tahun 2006 hingga 2007 untuk menunjukkan waktu setelah pembangunan. Analisis empirik pada nilai tanah menunjukkan bukti kuat bahwa jalan lingkar, Jalan Lingkar Barat Kota Madiun, membuat kemidahan aksesbilitas, pembeli tanah bersedia untuk membayar lebih tinggi atas kemudahan aksesbilitas yang diberikan oleh jalan lingkar baru. Hasil yang konsisten dengan teori ekonomika perkotaan bahwa jalan lingkar baru memberikan aksesbilitas, kemudahan aksesbilitas akan dicerminkan oleh nilai tanah yang tinggi.

This research examine the link between beltway and urban development by employing the multiple regression analysis to study the impact of the construction of beltway in Madiun, East Java, on land value. Urban economic theory predicts that if new beltway improve accessbility, that accesbility premium will be reflected in higher land prices. This research is conducted to analyze the impact of construction of beltway to the land value, using land value as dependent variable and the independent variable are distance to CBD, lot size, road width and transaction time include before, during, and after construction of beltway as dummy variable. This research uses Multiple Regression Analysis. The sampling method is stratified random sampling, as much 70 sample. The data is secondary data (cross section) from sales price from Notaris/PPAT report years 2002-2007, and from digital map (Sistem Informasi Geografis) from KPP Pratama Madiun. Observation area selected are Winongo Subdistrict, Ngegong Subdistrict and Sogaten Subdistrict. We used three period, from 2002 to 2003 to show the time before construction, from 2004 to 2005 to show the time during construction, and from 2006 to 2007 to show the time after construction. Our empirical analyses of land value provide strong evidence that the beltway, The Jalan Lingkar Barat Madiun, created an accesbility premium, land buyers are willing to pay for increased access that the new beltway provide. The result are consistent with the urban economic theory that new beltway improve accesbility, that accesbility premium will be reflected in higher land value.

Kata Kunci : Jalan lingkar,Nilai tanah,Aksesibilitas,beltway,land value,accesbility